不動産屋の選び方【売買・売却編】

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
きょうは、
不動産屋の選び方を
レクチャーしてください
不動さん
不動さん
家を売却する人にとって
一番大切なのが不動産屋選び

賃貸物件を借りるときや、家を購入するときも、不動産屋を探します。しかし家の売却においては、頼む不動産屋しだいで、売れる物件も売れなくなってしまいます。

質問賃貸の部屋探し・家の購入と違い、
なぜ、売却では不動産屋選びが重要なのでしょうか?

回答賃貸の部屋探しや、家の購入の場合にも、もちろん不動産屋のサポートがあります。しかし、部屋や家を最終的に決定するのは、お客様自身。つまり、自分の意思決定が最終的な行動につながります。

それに対して、不動産売却の場合、家を売る人が、自ら広告して集客することはできません。お客様の接客をしたり、契約までのクロージングをするのは不動産屋の仕事です。

不動産売却の場合では、売主自身がコントロールできることが少なく、不動産屋が主体の販売活動にならざるをえないのです。販売力の弱い「売れない不動産屋」に大切な資産の売却を任せることはできませんね。

本当は、もっと高く売れるはずだったのに・・・
こんな後悔をしないためにも、売れる不動産屋の選び方を紹介します。

安くすれば誰でも売れる

売れる不動産屋

よく売れない営業の苦労話を聞くことがあります。

一年間売れないどころか、案内(内覧)さえ入らない状態で・・・。

売主にさんざん文句言われたんですけど、頑張って300万円値下げしてもらって、やっと売れましたよ!

売り出した不動産は、値段を安く下げれば、必ず売れます。
この営業さんは「頑張って売った」ように話していますが、頑張り方を間違えています。

値下げするように交渉するのは、営業マンの仕事ではありません。
不動産売買の営業であれば、なるべく高く売ることが本来の仕事です。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
キビシーですね
不動さん
不動さん
値下げ交渉が仕事だと勘違いしている営業マンは多いんだ

実績で選ぶなら大手に軍配

売れる営業

やはり大手不動産会社の販売力は圧倒的。

広告費に差がなくなったとはいえ、
どうやって物件の魅力を伝えるか?
広告の量から質へシフトしています。

大きなグループで取り組む、ノウハウの蓄積や研修が機能しているといえます。

名称取扱高
(百万円)
仲介件数
(件)
手数料収入
(百万円)
三井のリハウス1,568,07440,65880,035
東急リバブル1,315,59424,41054,897
住友不動産販売1,257,50737,05866,310
野村不動産グループ800,7398,56131,637
センチュリー21グループ674,49926,51431,608
三井住友トラスト不動産495,1247,87820,231
三菱UFJ不動産販売481,6645,75919,403
みずほ不動産販売396,1294,23715,623
三菱地所リアルエステート234,3661,1629,614
大京グループ173,2549,8057,979
大成有楽不動産販売グループ162,8764,2597,025
大和ハウスグループ153,5673,6116,121
住友林業ホームサービス145,6954,2986,711
スターツグループ (ピタットハウス)120,7392,4125,392
東京建物不動産販売116,0569083,420
近鉄不動産101,7884,0765,327
出典:公益社団法人 不動産流通推進センター 2019不動産業統計集より
資料:住宅新報社「住宅新報」調べ
※原則、売買仲介のみの数字で両手取引は1件でカウント。



街の不動産屋では百万単位で損をする

地域密着が、うたい文句の街の不動産屋は、売却依頼(媒介契約)をもらうまでは、とても誠実そう・・・

しかし媒介契約を締結(売却の依頼)した途端に、横暴な態度に豹変する営業も、少なくありません・・・

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不動産屋は大手と地域密着どちらを選ぶ?

質問大手と地域密着、どちらの不動産屋を選ぶべきか?

回答これは不動産屋の選び方で、頻繁に取り上げられる選択肢です。

結論をさきに言うと、どちらでも構いません。
売り出す物件をしっかり販売する力があるのであれば、会社の規模は問題になりません。

ひと昔前には、紙の広告媒体が販売戦略の主戦場でした。
いわゆるチラシ(ビラ)です。

しかし、不動産チラシは徐々に効果が出にくくなってきて、
代わりに効果を上げているのがインターネットを利用した広告。

インターネットによる集客は、紙のチラシに比べて、広告費が少なくてすみます。

つまり、一定の費用をかけなければ、満足な広告ができない時代が終わり。
少ない広告費でも、広く物件情報を浸透させることができるようになりました。

こうなると、不動産会社の資金による販売力の差がなくなります。
丁寧に、物件の魅力を引き出すネット掲載が、集客の要になっています。

ただし、大手には長年つちかってきたブランドイメージがあります。
テレビCMで見なれた安心感は、買主に一定の安心感を与えるのはたしかです。


大手だけ・・?地元密着だけ・・?
【解決】バランスのとれた一般媒介なら

大手には安心感があるけど、囲い込みが心配。
中小の親近感もいいけど、不安もある。

せっかく複数社に頼むならリスクを分散すべき
大手と中小で2社ずつ頼めば、間違いなし。


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準大手から地元密着(1400社) → イエウール

※どちらも無料。査定する不動産会社を選ぶことができます。

不動産屋の選び方

質問不動産屋に話を聞きにいくと、みなさん感じよく対応してくれて、正直、どこに頼んでいいのか分かりません。

回答どんなに感じが良くても販売を依頼した不動産が売れなければダメです。

シビアかもしれませんが、不動産屋選びは販売実績を重視してください。

  • そのエリアで、どれだけ販売実績があるのか?
  • 先月は何件契約ができたのか?
  • いま現在、担当している売却物件は何件なのか?

これらの販売実績につながる具体的な質問を用意して、少なくとも5・6社の営業マンに同じ質問をします。

ポイントは、同じ質問をして、営業マンの返答を比較すること。
一人だけの話では分からないことも、二人・三人と比べることで、営業マンの優劣がハッキリします。

一括査定は、物件とあなたの情報を入力することで、複数の不動産会社から話を聞くことができます。
無料で資産価値が分かり、営業マンの優劣を比較することが簡単にできます。

不動産会社を選ぶか、営業マンを選ぶか?

質問大手不動産会社に決めようと思うのですが、話を聞いた地元の不動産屋で熱意のある営業さんも気になります。

回答よい営業マンに出会えたのなら、会社ではなく、人(ひと)で選ぶべきだと思います。
大手にも売れない営業マンは少なからず存在します。一生に一度あるかないかの、大切な資産の売却です。少しでも高く売ってくれる営業に販売を依頼すべきです。

不動さん
不動さん
じつは一社だけを選ばなくてもOKなんです

不動産屋は必ず「うちから専任で売り出してください」と言います。
専任媒介とは、一社だけと契約を締結し、その不動産屋だけから売り出すこと。

専任に選ばれた不動産屋は気持ちよく仕事をするかもしれません。
しかし、専任で選んだのが売れない営業であったら悲劇の始まりです。

たった一社しか選べない専任媒介は、不動産屋にメリットがあり、売主には不利な契約方法。

しかし専任媒介のリスクを解決する方法があります。
それが売主に有利な一般媒介という選択肢

あえて不動産屋を選ばないという選択肢

繰り返しすすめられる専任媒介は、不動産屋にとって都合の良い媒介契約だからです。

かりに専任媒介であっても、販売実績のある不動産屋と運よく契約することができれば、結果オーライです。

しかし、あなたの大切な資産の売却を、運まかせにしてしまって、本当に良いのでしょうか?

専任媒介のデメリットは、たった一社しか選ぶことができない点にあります。

実際、不動産屋選びは簡単ではありません。
しかし、選ぶことが難しければ、選ばなければいいのです。

不動産の売却を依頼するのは、たった一社しか選べない専任媒介だけではなく。
複数の不動産会社から売り出せる一般媒介契約もあります。

不動さん
不動さん
一般媒介で複数の不動産屋から
売り出すのがオススメです
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
売れそうな不動産屋とは、
とりあえず一般媒介を契約ですね

300万円損をするかも?一括査定

質問なぜ、複数の不動産会社に査定を依頼するのか?

回答不動産査定を一社だけに頼むと危険だからです。

「自分にしか頼まれていない」と知った不動産会社は、手間がかからず・すぐに売れるように、安い査定価格を提示。相場を知らない売主は、不動産屋に言われるままに、相場よりも安い値段で家を売らされてしまいます。

「近所の家は4000万円売れた」「一戸建てを売るなら、A不動産よりB不動産」
こんな、家を売る人にとって有益な情報が、必ずしもあなたの耳に届くとは限りません。

その不動産会社にとって、都合の悪い情報はシャットアウトされ、他社の見込み客さえ、勝手に断ったりします。不動産会社が儲けるために、売主に損をさせる行為を「囲い込み」と言います。

複数の不動産会社の話が聞ける「一括査定」ならば、他社の監視があるため、不動産会社は囲い込みできません。

他に一括査定には、不動産会社を簡単に比較できるというメリットもあります。単純に査定金額が高い・安い、というのではなく。査定額の根拠や、売り出した場合の販売戦略などを、営業マンから聞くことができ、比較することが簡単です。

一括査定から始めるメリット
  • 査定額はバラバラ、300万円差が出ることも!
  • 安くしか売れない会社・高く売れる会社が分かる
  • 他社の監視で囲い込みされない

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特定商取引法に基づく表記