一般媒介でレインズに登録する方法

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
不動産屋に一般媒介をお願いする上で
注意することってありますか?
不動さん
不動さん
そうだね~
レインズへの登録を不動産屋にお願いすることかな。
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
一般媒介でもレインズに登録できるんですね!

レインズってなに?

レインズは、流通する中古物件の情報がインターネット上で検索・閲覧できるデータベース。

売り出す物件がレインズに登録してあれば、遠く離れた業者でも買主を紹介できます。また、売主が直接媒介契約を締結しない業者からも買い付けが入るため、思わぬ高値で家が売れたり、想定より早く売れることがあります。

ここで一般媒介のメリットをおさらいしましょう。

媒介契約名専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
売り出す不動産屋1社のみ1社のみ何社でも
売主が買い主を
見つける
できないできるできる
売却状況の報告必ず状況を報告
1週間に1回以上
必ず状況を報告
2週間に1回以上
報告義務なし
(売主が訊けばOK)
レインズへ登録必ず登録
(5日以内)
必ず登録
(7日以内)
登録義務なし
(頼めば登録)
宣伝広告費多い多い一社あたりは少ない
囲い込みの心配ありありなし

営業は最初だけ良い人?

不動さん
不動さん
前回、不動産の売却は不動産屋の担当次第で売却の結果が大きく変わる話をしたよね。
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
そうですね、 いくら小学校は良くても担当の先生が悪かったら、子供は伸びないっていう話ですよね。
不動さん
不動さん
そうそう
不動産会社だけ立派でも、物件を担当してくれる不動産営業がダメだったら、いつまでたっても売れないことがあるからね。
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
でも、仮に良い営業さんが見つかったとしたら、その人に専任媒介を任せてしまってもいいんですか?
不動さん
不動さん
構わないよ!
これだって言う確信が持てるようだったら、専任媒介でいいと思う。
でも実際には、担当者を見極めるのは難しいんじゃないかな?
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
そうなんですか?
不動さん
不動さん
営業は媒介を取るのに必死だからね。
みんな媒介を取るまでは、 売主さんに気に入られようとしっかり営業するからね。
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
「媒介を取るまでは」っていうのが微妙な感じですね。
不動さん
不動さん
専任媒介を締結した途端に対応が悪くなる不動産営業って少なくないからね。

不動産営業を見極めることが難しい。実際に少しの期間は付き合ってみないと、その営業さんの人となりは、分からないことが多いでしょう。ですから、まずは一般媒介で多くの不動産会社と付き合うことをお勧めしています。

もし一般媒介の最初の3ヶ月間で、しっかり対応してくれる営業さんが見つかったならば、他の不動産屋とは媒介契約をやめて、その営業さんと専任媒介を結べばいいでしょう。


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こうすれば一般媒介でもレインズに登録してくれる!

レインズ
さて、一般媒介ではレインズへの登録が宅建業者(不動産屋)の任意となっています。任意とは、レインズに登録するか登録しないかを不動産会社が自由に決められるということです。

しかし、一般媒介でも確実にレインズに登録してもらう方法があります。
簡単です。それは一般媒介契約書に「レインズに登録すること」と明記するだけです。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
ずいぶん簡単ですね!

媒介契約書には、特約欄というフリースペースがあります。
特約とは「契約ごとに特別に決める約束」のことを指します。フリースペースなので、契約の当事者同士が取り決めた約束事(契約事項)を自由に書き込むことができます。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
具体的には、どのように記入すればいいですか?
媒介書への記入例

  • 当売却物件を指定流通機構(レインズ)に登録すること
  • レインズへの登録は媒介締結日より7日以内に行うこと
  • レインズに登録後「登録証明書」を発行し売主に通知すること
不動さん
不動さん
これくらい書いておけば、間違いなくレインズに物件登録してもらうことができます。

複数の不動産屋が、同じ物件に対してレインズ登録をしても構いません。できればすべての不動産屋にレインズに登録してもらい、売却物件を広く周知させることが重要です。

また言わずもがなですが、多くの不動産会社で取り扱いしてもらうことで、結果的に不動産屋による「囲い込み」を防ぐことができます。

専任媒介でないと登録できないと言われたら?

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
「一般媒介ではレインズに登録できない」と営業さんが言ったらどうしますか?

一般媒介のレインズへの登録は、宅建業者の任意となっています。実際、レインズを閲覧すると一般(媒介)物件も多数掲載されています。ですから、一般物件でもレインズへの掲載はできるんです。

営業が「一般媒介ではレインズに登録できない」と言った場合には、

  • 会社(もしくは営業所)の方針としてできないことになっている
  • 営業さんが個人的に面倒くさいのでレインズに登録したくない
  • できないと言えば売主は素人だから専任にするだろうと考えている

以上、3パターンのいずれかに該当するはずです。

不動さん
不動さん
どの理由だとしても、大切な資産(売却不動産)を預けるに値しないと思うけど・・・
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
そうですね
不動さん
不動さん
営業さんは「専任でなければならない」って入社時から教育されているからね。
無意識に言っているだけで罪はないと思うよ。
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
ずいぶん営業さんを庇いますね

300万円損をするかも?一括査定

質問なぜ、複数の不動産会社に査定を依頼するのか?

回答不動産査定を一社だけに頼むと危険だからです。

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特定商取引法に基づく表記