不動産を売るときの手数料

土地・一戸建て・マンションなど、
不動産を売るときに、気になるのが、
手数料や税金などの売却費用。

くわしく内訳を紹介するまえに、だいたいの目安として、
売却価格の4%~5%程度が、不動産を売るときの手数料となります。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
売った値段の4%くらい
手数料とかで引かれるんですね
不動さん
不動さん
そうなんだ!
ローンがたくさん残っている人は
手数料を引いた、手残りに注意だね
不動産を売るとき必ずかかる費用

  • 仲介手数料:売却価格×3%+6万円(ほかに消費税)
  • 印紙税:売却価格が1千万円超~5千万円以下なら、1万円

仲介手数料は、宅地建物取引業法で定めた、報酬額の上限。
つまり、不動産会社によっては割り引きする場合もあります。

印紙税は、郵便局で購入する収入印紙を不動産売買契約書に貼ります。

売却手数料の早見表

不動産の売却でかかる手数料(費用)を下にまとめます。
売却時に、必ずかかる手数料が仲介手数料と印紙代。

実際に、売却した金額(売れた値段)で手数料が決まります。

売る前に注意しなければいけないポイントは、
いくらで売れれば、いくら手元に残るか?

これが分からないと、手数料が意外にかかって、
住宅ローンを一括返済できないようなことに、なりかねません。

とくに住宅ローンの残債が多くある方は、
手残り金額に注意しながら、販売計画をたてましょう。

売却価格仲介手数料 (消費税含む)印紙税手残り金額
1,400万円―51万8,400円―1万円=1,347万1,600円
1,600万円―58万3,200円―1万円=1,540万6,800円
1,800万円―64万8,000円―1万円=1,734万2,000円
2,000万円―71万2,800円―1万円=1,927万7,200円
2,200万円―77万7,600円―1万円=2,121万2,400円
2,400万円―84万2,400円―1万円=2,314万7,600円
2,600万円―90万7,200円―1万円=2,508万2,800円
2,800万円―97万2,000円―1万円=2,701万8,000円
3,000万円―103万6,800円―1万円=2,895万3,200円
3,200万円―110万1,600円―1万円=3,088万8,400円
3,400万円―116万6,400円―1万円=3,282万3,600円
3,600万円―123万1,200円―1万円=3,475万8,800円
3,800万円―129万6,000円―1万円=3,669万4,000円
4,000万円―136万0,800円―1万円=3,862万9,200円
4,200万円―142万5,600円―1万円=4,056万4,400円
4,400万円―149万400円―1万円=4,249万9,600円
4,600万円―155万5,200円―1万円=4,443万4,800円
4,800万円―162万円―1万円=4,637万円
5,000万円―168万4,800円―1万円=4,830万5,200円

仲介手数料とは?

売れる営業

仲介手数料は、売ってくれた不動産会社に支払う報酬です。

逆に、不動産屋の立場では、
たとえ、どんなに頑張っても、
結果的に売れなければ、タダ働きに終わります。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
ちょっと待って下さい
一般媒介だと、たくさんの不動産屋に
売ってもらうことができますよね?
不動さん
不動さん
そうだよ!
10社に頼んで 売ってもらったとしても
購入するお客様を見つけてくれた一社にだけ
仲介手数料を支払えばいいんだ
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
一般媒介って
メッチャお得ですね
不動さん
不動さん
そうだね
逆に、不動産屋としては
一般媒介が不利だから・・・
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
だから不動産屋は
専任媒介じゃないと売れない
って言うんですね
不動さん
不動さん
その通り!

一般媒介では、売主は何社でも、
好きなだけ不動産会社に依頼することができます。

数多くの不動産会社に販売を頼んでも、
最終的に売ってくれた1社にだけ、仲介手数料を支払えばすみます。

不動産の売買価格仲介手数料の上限
200万円以下5%(消費税は別)
200万円超、400万円以下4%+2万円(消費税は別)
400万円超3%+6万円(消費税は別)

※業者が宅地または建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
平成26年2月28日国土交通省告示第172号


大手だけ・・?地元密着だけ・・?
【解決】バランスのとれた一般媒介なら

大手には安心感があるけど、囲い込みが心配。
中小の親近感もいいけど、不安もある。

せっかく複数社に頼むならリスクを分散すべき
大手と中小で2社ずつ頼めば、間違いなし。


大手不動産会社だけ(6社) → すまいValue
準大手から地元密着(1400社) → イエウール

※どちらも無料。査定する不動産会社を選ぶことができます。

売った代金で支払う仲介手数料

多くの場合、仲介手数料は、2回に分けて支払います。
1回目の支払いが不動産売買契約時、2回目の支払いが残金決済・物件引渡し時です。

仲介手数料は、売却金額のおよそ3%ですから、
2回に分けても、それなりに大きな金額です。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
仲介手数料の支払いのために
お金を用意しとかないと
不動さん
不動さん
心配ないよ!
契約時に預かる手付金や
決済で受け取る売買代金で
仲介手数料を支払えばいいんだ

仲介手数料は、買主から受け取った売買代金のなかから支払うことができます。
1回目の不動産売買契約の仲介手数料は、受領する手付金で支払います。

仲介手数料の割り引き

先に記しましたが、
不動産の仲介手数料は、法律によって上限価格が定められています。

裏を返せば、不動産屋さえよければ、仲介手数料は、いくら安くても構いません。
実際、多くの不動産会社が仲介手数料の割引キャンペーンを実施しています。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
割り引きキャンペーンを利用すべきですね
不動さん
不動さん
いや、そうでもないんだ
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
でも、お得じゃないですか?
仲介手数料の割り引きの条件
専属専任媒介 もしくは 専任媒介の締結が、売出しの条件
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
割り引きキャンペーンで売ってもらうためには、一社に専任でお願いしなければいけないんですね
不動さん
不動さん
専任だと、囲い込まれて、
安く売らされてしまう
こともあるよ
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
そうなのかな・・?
不動さん
不動さん
だって、
わざわざ売主の仲介手数料を
割り引きしてるんだから・・・
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
そっか!
両手仲介で買主からも
仲介手数料をもらわないと
不動産屋としては
儲からないわけですね!
不動さん
不動さん
その通り!
囲い込みで安く売らせる手口は
最後に紹介します

印紙税

不動産売買契約には、印紙税がかかります。

売買金額に応じて、定められた額の収入印紙を購入し、
収入印紙を売買契約書に貼付し、割り印します。

契約する物件価格印紙代契約する物件価格印紙代
10万円超~50万円以下200円5千万円超~1億円以下3万円
50万円超~100万円以下500円1億円超~5億円以下6万円
100万円超~500万円以下1千円5億円超~10億円以下16万円
500万円超~1千万円以下5千円10億円超~50億円以下32万円
1千万円超~5千万円以下1万円50億円超~48万円
不動さん
不動さん
印紙は手数料ではなくて税金だから
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
割り引きとか、ないってことですね

住宅ローンがあるとき

住宅ローンが残っている家を売却するときは、
買い主から受領した、売却金額で住宅ローンの残債を一括返済し、抵当権を外してから、所有権移転登記をします。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
なんだか難しそう・・・
不動さん
不動さん
不動産屋の営業が
教えてくれるから
安心して

一括返済にかかる手数料

住宅ローンの一括返済をするとき、金融機関によっては、一括返済の事務手数料がかかる場合があります。

事務手数料は、無料か、かかったとしても1万円以下の場合がほとんどです。
これは、借り入れしている金融機関に確認してください。

また、住宅ローンを借りたときに、保証料を預けていることが多く、
一括返済をすることで、この保証料が返還されます。

返還される保証料は、支払う事務手数料を上回るのが普通です。

抵当権抹消の費用

住宅ローンの一括返済を行ったら、抵当権の抹消登記をします。
これは、司法書士が代行することが多いでしょう。

  • 不動産につき1000円
  • 司法書士への報酬 5000円~15000円

その他の費用

不動産を売るときには、多くのパターンがあるので、ほかの費用がかかるケースもあります。
おもな費用を記して、締めくくります。

  • 引っ越し費用
  • クリーニング代
  • リフォーム代
  • 設備などの修繕費用
  • 古屋など解体工事費
  • 土地の測量代金

不動産の売却は、面倒な手続きが多いもの。
たしかな不動産会社に依頼することで、安心を買うことができます。


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仲介手数料の割り引きは、囲い込みのサイン?

週刊ダイヤモンドの記事

不動産屋の囲い込みについては、雑誌「週刊ダイヤモンド」で紹介されています。

電話にて

購入客担当
購入客担当
物件確認をお願いします。
4丁目の○○マンションは、ご紹介可能でしょうか?
悪徳不動産屋
悪徳不動産屋
あ~ スミマセン
話が入ってます(商談中)

20分ほどしてから、一般客のフリをして、
先ほどの悪徳不動産屋に電話をする

購入客担当
一般客のフリ
ネットを見てるんですが
○○マンションは内覧できますか?
悪徳不動産屋
悪徳不動産屋
ありがとうございます
すぐにでも内覧できます
購入客担当
一般客のフリ
えっ?
本当なんですか?
悪徳不動産屋
悪徳不動産屋
はい
まだ内覧した方はいないので
お客様が最初の内覧です

他社の紹介客に買われると、片手契約で半分しか稼げません。
「商談中」や「契約予定」など、さまざまな理由で他社の紹介を断ります。


他社のお客様を全力で断り続けると、とうぜん内覧の件数が少なくなります。
購入の申し込みどころか、内覧さえないと、売主はしだいに不安になってきます。

売主が、不安な心理状況になったら、値こなしが発動します。
じゅうぶんに干したタイミングで、不動産屋は値下げの提案を持ちかけます。

悪徳不動産屋
悪徳不動産屋
内覧もないので、販売価格を300万円下げましょう
不動産は、割安な価格をつければ、買ってくれる人は必ずあらわれます。
この場合、不動産屋に特別な営業は必要なくて、お客様は安いから購入するのです。

売主だけでなく、買主もみつけることができれば、その不動産屋は両手仲介になります。
売主・買主の両方から、それぞれ仲介手数料をいただくことができ、約2倍の稼ぎになります。

囲い込みを防ぐには?

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
囲い込みとか
最悪なんですけど・・
不動さん
不動さん
そうなんだよね・・・。
囲い込み防止には、専任を避けるしかない
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
一般媒介だと囲い込みされませんか?
不動さん
不動さん
一般媒介で複数の不動産屋に
売り出してもらえば・・・
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
なるほど!
専任で一社にまかせるから
囲い込みされるわけですね
不動さん
不動さん
そうなんだ
複数の不動産屋から売り出せば
囲い込みはできないよ
不動さん
不動さん
それに、
一般媒介のほうが
早く売れるからね
媒介契約名専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
売り出す不動産屋1社のみ1社のみ何社でも
売主が買い主を
見つける
できないできるできる
売却状況の報告必ず状況を報告
1週間に1回以上
必ず状況を報告
2週間に1回以上
報告義務なし
(売主が訊けばOK)
レインズへ登録必ず登録
(5日以内)
必ず登録
(7日以内)
登録義務なし
(頼めば登録)
宣伝広告費多い多い一社あたりは少ない
囲い込みの心配ありありなし

特定商取引法に基づく表記