今度、人生ではじめて、住んでいるマンションの売却をすることになりました。マンション売却のことを調べていくと、お願いする不動産屋によって、仲介手数料が無料になったり、割り引きする会社があるようです。
無料でなかったとしても、できるだけ仲介手数料は安いほうが助かります。
しかし、よくよく考えてみると、仲介手数料の無料を打ち出す不動産屋は、どうやって利益を得ているのでしょうか？
なにか裏がありそうで心配になってきました。
仲介手数料無料の不動産屋を選んで失敗するとしたら、どんなことでしょうか？
無料で家を売ってもらう
ことができるんですね？
だから、半額でも無料でも
報酬が上限より少なければ、
かまわないことになっているよ
不動産屋の報酬額は、法律（宅地建物取引業法）によって、上限が決められています。
つまり、仲介手数料は上限額を超えなければ、いくらに設定しても構わないことになります。
実際に、仲介手数料を割引したり、無料で仲介する不動産屋も存在します。
仲介手数料無料で失敗しない方法
不動産屋が仲介手数料を無料にしてでも、あなたの不動産を販売してくれるのには、当然ながら理由があります。
これは、不動産屋の都合だともいえるし、市場原理ともいえます。
不動産屋は、あなたの売却物件を利用して、ひと儲けしようと考えています。
不動産屋は、売却物件さえあれば、お客様を引っ張ることができます。
逆に、物件がない不動産屋には、お客様がよりつかないのです。
- 仲介手数料が無料の売主
- 仲介手数料を支払う買主
不動産屋にとっての、お客様はどちらですか？
売主は高く売りたくて、買主は安く買いたいもの。
利害が相反するのが、売主と買主です。
売却価格で折り合いがつかないとき。
交渉するはずの不動産屋が、どちらか一方の肩入れをしていたら、どうなりますか？
仲介手数料を支払わないということは、売主自身がリスクをおうことになりかねません。
リスクを知っていることが大事なんだ
不動産屋といえども、あなたのマンションを勝手に売買することはできません。
断るべき提案は、キッチリ断ればいいのです。
売却価格を決める権利も、誰に売り渡すべきかを決める権利も、売主であるあなた自身にあります。
仲介手数料は高くない？
高く売れたほうがダンゼンお得だよ
中古不動産の売却価格に定価はありません。
売主と買主の合意さえあれば、相場より高くても、安くても構いません。
ですから、中古不動産の売却では、価格交渉、値引き交渉は日常茶飯事。
100万円・200万円といった値引きは当たり前におこなわれます。
下の表をご覧いただけると分かりますが、
3000万円でマンションを売却したときの仲介手数料は100万円少々。
仲介手数料を節約したつもりが、
不動産屋の口車にのって200万円安く売ってしまうと、
トータルで100万円ちかく損をしてしまいます。
| 売却価格 | 仲介手数料 （消費税含む） | 印紙税 | 手残り金額 |
| 1,400万円 | ―52万8,000円 | ―1万円 | ＝1,346万2,000円 |
| 1,600万円 | ―59万4,000円 | ―1万円 | ＝1,539万6,000円 |
| 1,800万円 | ―66万円 | ―1万円 | ＝1,733万円 |
| 2,000万円 | ―72万6,000円 | ―1万円 | ＝1,926万4,000円 |
| 2,200万円 | ―79万2,000円 | ―1万円 | ＝2,119万8,000円 |
| 2,400万円 | ―85万8,000円 | ―1万円 | ＝2,313万2,000円 |
| 2,600万円 | ―92万4,000円 | ―1万円 | ＝2,506万6,000円 |
| 2,800万円 | ―99万円 | ―1万円 | ＝2,700万円 |
| 3,000万円 | ―105万6,000円 | ―1万円 | ＝2,893万4,000円 |
| 3,200万円 | ―112万2,000円 | ―1万円 | ＝3,086万8,000円 |
| 3,400万円 | ―118万8,000円 | ―1万円 | ＝3,280万2,000円 |
| 3,600万円 | ―125万4,000円 | ―1万円 | ＝3,473万6,000円 |
| 3,800万円 | ―132万円 | ―1万円 | ＝3,667万円 |
| 4,000万円 | ―138万6,000円 | ―1万円 | ＝3,860万4,000円 |
| 4,200万円 | ―145万2,000円 | ―1万円 | ＝4,053万8,000円 |
| 4,400万円 | ―151万8,000円 | ―1万円 | ＝4,247万2,000円 |
| 4,600万円 | ―158万4,000円 | ―1万円 | ＝4,440万6,000円 |
| 4,800万円 | ―165万円 | ―1万円 | ＝4,634万円 |
| 5,000万円 | ―171万6,000円 | ―1万円 | ＝4,827万4,000円 |
タダより高いものはない
って、おばあちゃんが言ってました
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こうやって儲ける不動産屋
不動産屋の儲けって、どうするんですか
- 買取業者に安く売って、再販売の仲介手数料で儲ける
- 両手仲介を狙い、買主の仲介手数料で儲ける
ほかで稼ぐかわりに
売主の手数料を無料に
するわけですね
不動産屋は再販売でガッポリ稼ぐ
まず、仲介手数料が無料の不動産屋が、すぐに売れますよ！と言って紹介してくれるのが、不動産の買取業者です。
不動産買取業者は、中古マンションなどを安く買い取り（仕入れ）、リフォームやリノベーションをして、一般のお客様に再販売します。
再販売が目的の買取業者は、仕入れ価格は安ければ安いほど、利益が出るのは当然です。
その物件、3000万円以下なら買いますよ！
もし、2800万円まで下げていただけるなら、紹介料もお支払します。
こんな風に買取業者に言われて、不動産屋は値段を少しでも下がるように、売主に交渉します。
物件を安く仕入れることができれば、リフォーム後の再販売を不動産屋が任されることになります。
このとき、売主の買取業者から仲介手数料をいただくだけでなく。
一般のお客様からも、仲介手数料をもらえるので、不動産屋は両手仲介で儲けることができます。
囲い込んで買主の仲介手数料て稼ぐ
安く買い取りしてもらう提案が、売主に受け入れられない場合、不動産屋は囲い込んで両手仲介を狙います。
電話にて
４丁目の○○マンションは、ご紹介可能でしょうか？
話が入ってます（商談中）
20分ほどしてから、一般客のフリをして、
先ほどの悪徳不動産屋に電話をする
○○マンションは内覧できますか？
すぐにでも内覧できます
本当なんですか？
まだ内覧した方はいないので
お客様が最初の内覧です
他社の紹介客に買われると、片手契約で半分しか稼げません。
「商談中」や「契約予定」など、さまざまな理由で他社の紹介を断ります。
他社のお客様を全力で断り続けると、とうぜん内覧の件数が少なくなります。
購入の申し込みどころか、内覧さえないと、売主はしだいに不安になってきます。
売主が、不安な心理状況になったら、値こなしが発動します。
じゅうぶんに干したタイミングで、不動産屋は値下げの提案を持ちかけます。
この場合、不動産屋に特別な営業は必要なくて、お客様は安いから購入するのです。
売主だけでなく、買主もみつけることができれば、その不動産屋は両手仲介になります。
売主・買主の両方から、それぞれ仲介手数料をいただくことができ、約２倍の稼ぎになります。
不動産屋は買主の意向を尊重するよ