仲介手数料の無料で失敗しないコツ

不動産売却に関する質問今度、人生ではじめて、住んでいるマンションの売却をすることになりました。

マンション売却のことを調べていくと、お願いする不動産屋によって、仲介手数料が無料になったり、割り引きする会社があるようです。

無料でなかったとしても、できるだけ仲介手数料は安いほうが助かります。

しかし、よくよく考えてみると、仲介手数料の無料を打ち出す不動産屋は、どうやって利益を得ているのでしょうか?

なにか裏がありそうで心配になってきました。

仲介手数料無料の不動産屋を選んで失敗するとしたら、どんなことでしょうか?

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
そもそもなんですけど・・
無料で家を売ってもらう
ことができるんですね?
不動さん
不動さん
仲介手数料は上限だけ決まってるんだ
だから、半額でも無料でも
報酬が上限より少なければ、
かまわないことになっているよ

不動産屋の報酬額は、法律(宅地建物取引業法)によって、上限が決められています。
つまり、仲介手数料は上限額を超えなければ、いくらに設定しても構わないことになります。

実際に、仲介手数料を割引したり、無料で仲介する不動産屋も存在します。

仲介手数料無料で失敗しない方法

不動産屋が仲介手数料を無料にしてでも、あなたの不動産を販売してくれるのには、当然ながら理由があります。

これは、不動産屋の都合だともいえるし、市場原理ともいえます。
不動産屋は、あなたの売却物件を利用して、ひと儲けしようと考えています。

不動産屋は、売却物件さえあれば、お客様を引っ張ることができます。
逆に、物件がない不動産屋には、お客様がよりつかないのです。

  • 仲介手数料が無料の売主
  • 仲介手数料を支払う買主

不動産屋にとっての、お客様はどちらですか?

売主は高く売りたくて、買主は安く買いたいもの。
利害が相反するのが、売主と買主です。

売却価格で折り合いがつかないとき。
交渉するはずの不動産屋が、どちらか一方の肩入れをしていたら、どうなりますか?

仲介手数料を支払わないということは、売主自身がリスクをおうことになりかねません。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
マズイじゃないですか・・
不動さん
不動さん
大丈夫!
リスクを知っていることが大事なんだ

不動産屋といえども、あなたのマンションを勝手に売買することはできません。
断るべき提案は、キッチリ断ればいいのです。

売却価格を決める権利も、誰に売り渡すべきかを決める権利も、売主であるあなた自身にあります。

仲介手数料は高くない?

不動さん
不動さん
仲介手数料をケチるより
高く売れたほうがダンゼンお得だよ
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
そうなんですか?

中古不動産の売却価格に定価はありません。
売主と買主の合意さえあれば、相場より高くても、安くても構いません。

ですから、中古不動産の売却では、価格交渉、値引き交渉は日常茶飯事。
100万円・200万円といった値引きは当たり前におこなわれます。

下の表をご覧いただけると分かりますが、
3000万円でマンションを売却したときの仲介手数料は100万円少々。

仲介手数料を節約したつもりが、
不動産屋の口車にのって200万円安く売ってしまうと、
トータルで100万円ちかく損をしてしまいます。

売却価格仲介手数料 (消費税含む)印紙税手残り金額
1,400万円―51万8,400円―1万円=1,347万1,600円
1,600万円―58万3,200円―1万円=1,540万6,800円
1,800万円―64万8,000円―1万円=1,734万2,000円
2,000万円―71万2,800円―1万円=1,927万7,200円
2,200万円―77万7,600円―1万円=2,121万2,400円
2,400万円―84万2,400円―1万円=2,314万7,600円
2,600万円―90万7,200円―1万円=2,508万2,800円
2,800万円―97万2,000円―1万円=2,701万8,000円
3,000万円―103万6,800円―1万円=2,895万3,200円
3,200万円―110万1,600円―1万円=3,088万8,400円
3,400万円―116万6,400円―1万円=3,282万3,600円
3,600万円―123万1,200円―1万円=3,475万8,800円
3,800万円―129万6,000円―1万円=3,669万4,000円
4,000万円―136万0,800円―1万円=3,862万9,200円
4,200万円―142万5,600円―1万円=4,056万4,400円
4,400万円―149万400円―1万円=4,249万9,600円
4,600万円―155万5,200円―1万円=4,443万4,800円
4,800万円―162万円―1万円=4,637万円
5,000万円―168万4,800円―1万円=4,830万5,200円
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
そういえば
タダより高いものはない
って、おばあちゃんが言ってました

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こうやって儲ける不動産屋

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
手数料を無料にしたら・・・
不動産屋の儲けって、どうするんですか
不動さん
不動さん
よくあるパターンは2つだね
仲介手数料無料の儲けかた

  1. 買取業者に安く売って、再販売の仲介手数料で儲ける
  2. 両手仲介を狙い、買主の仲介手数料で儲ける
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
不動産屋は
ほかで稼ぐかわりに
売主の手数料を無料に
するわけですね
不動さん
不動さん
そうだね

不動産屋は再販売でガッポリ稼ぐ

まず、仲介手数料が無料の不動産屋が、すぐに売れますよ!と言って紹介してくれるのが、不動産の買取業者です。

不動産買取業者は、中古マンションなどを安く買い取り(仕入れ)、リフォームやリノベーションをして、一般のお客様に再販売します。

再販売が目的の買取業者は、仕入れ価格は安ければ安いほど、利益が出るのは当然です。

その物件、3000万円以下なら買いますよ!
もし、2800万円まで下げていただけるなら、紹介料もお支払します。

こんな風に買取業者に言われて、不動産屋は値段を少しでも下がるように、売主に交渉します。

不動さん
不動さん
不動産屋にとってのお客様は買取業者で、売主の意向は重視されないんだ

物件を安く仕入れることができれば、リフォーム後の再販売を不動産屋が任されることになります。

このとき、売主の買取業者から仲介手数料をいただくだけでなく。
一般のお客様からも、仲介手数料をもらえるので、不動産屋は両手仲介で儲けることができます。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
不動産屋は、ずいぶん儲かるんですね
不動さん
不動さん
だから 仲介手数料が無料でも引き受けるんだ

囲い込んで買主の仲介手数料て稼ぐ

週刊ダイヤモンドの記事

安く買い取りしてもらう提案が、売主に受け入れられない場合、不動産屋は囲い込んで両手仲介を狙います。

電話にて

購入客担当
購入客担当
物件確認をお願いします。
4丁目の○○マンションは、ご紹介可能でしょうか?
悪徳不動産屋
悪徳不動産屋
あ~ スミマセン
話が入ってます(商談中)

20分ほどしてから、一般客のフリをして、
先ほどの悪徳不動産屋に電話をする

購入客担当
一般客のフリ
ネットを見てるんですが
○○マンションは内覧できますか?
悪徳不動産屋
悪徳不動産屋
ありがとうございます
すぐにでも内覧できます
購入客担当
一般客のフリ
えっ?
本当なんですか?
悪徳不動産屋
悪徳不動産屋
はい
まだ内覧した方はいないので
お客様が最初の内覧です

他社の紹介客に買われると、片手契約で半分しか稼げません。
「商談中」や「契約予定」など、さまざまな理由で他社の紹介を断ります。


他社のお客様を全力で断り続けると、とうぜん内覧の件数が少なくなります。
購入の申し込みどころか、内覧さえないと、売主はしだいに不安になってきます。

売主が、不安な心理状況になったら、値こなしが発動します。
じゅうぶんに干したタイミングで、不動産屋は値下げの提案を持ちかけます。

悪徳不動産屋
悪徳不動産屋
内覧もないので、販売価格を300万円下げましょう
不動産は、割安な価格をつければ、買ってくれる人は必ずあらわれます。
この場合、不動産屋に特別な営業は必要なくて、お客様は安いから購入するのです。

売主だけでなく、買主もみつけることができれば、その不動産屋は両手仲介になります。
売主・買主の両方から、それぞれ仲介手数料をいただくことができ、約2倍の稼ぎになります。

不動さん
不動さん
手数料を払うのは買主だから
不動産屋は買主の意向を尊重するよ

大手だけ・・?地元密着だけ・・?
【解決】バランスのとれた一般媒介なら

大手には安心感があるけど、囲い込みが心配。
中小の親近感もいいけど、不安もある。

せっかく複数社に頼むならリスクを分散すべき
大手と中小で2社ずつ頼めば、間違いなし。


大手不動産会社だけ(6社) → すまいValue
準大手から地元密着(1400社) → イエウール

※どちらも無料。査定する不動産会社を選ぶことができます。