売れない不動産屋を代えるには?注意点と断り方

不動産売却に関する質問半年たっても売れない不動産屋を乗り換えることはできますか?

我が家(マンション)を売り出してから、ちょうど半年が経過しようとしています。

なかなか売れないことにも困っているのですが、じつは、不動産屋の担当さんが苦手で弱っています。

内覧の予定や、販売状況の報告などは、主人に連絡してほしいのに、担当さんは、なぜか私のスマホに電話してきます。

  • 不動産屋を変えることはできますか?
  • なにか面倒なことになりますか?

よろしくお願いします。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
すこしキモい系の担当さん!
これは不動産屋を乗り換えるしかないですね
不動さん
不動さん
スマホの乗り換えは「2年しばり」だけど
不動産屋の場合は「3ヶ月しばり」が基本なんだ

売れない不動産屋は3ヶ月でリストラ

不動産屋に売却の依頼をするとき、媒介契約を締結します。専属専任媒介・専任媒介では、媒介の契約期間を「三月を超えないものとする」と規定されています。(一般媒介では契約期間を法的には定めていない)

不動さん
不動さん
つまり3ヶ月毎に不動産屋を見直してくださいということ
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
なんで見直しが必要なんですか?

専任媒介の場合、不動産屋が、売主と物件を独占的にコントロールすることになり。自社のお客様で両手契約をねらうために、他社の見込み客を断ることも少なくありません。

専任媒介での、干す・囲い込み・値こなし、といった不動産屋の悪い手口を横行させないために、3ヶ月毎に見直すことを推奨しています。

よって、3ヶ月・半年・9ヶ月・一年、というように、
3ヶ月毎におとずれる媒介期限で不動産屋を代えるのが、トラブルもなくスマートです。

代えるときの注意点は広告費の請求?

3ヶ月の専任媒介期限が近づくと、不動産屋は「さらに3ヶ月間の更新を」とせまってきます。不動産屋は、専任媒介の有利な立場を失いたくないのです。

媒介契約の更新をお願いされても、売主には更新しなければならない義務はありません。ですから安心して別の不動産屋に切り替えることができます。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
じゃあ、
乗り換えでトラブルとかは、ないんですね?
不動さん
不動さん
いや
まれに「これまでの広告費を支払え」と言う不動産屋がいるよ
不動産屋は、あらかじめ特別に依頼されていない限り、仲介手数料以外の報酬を受け取ることはできません。これは、宅地建物取引業法という法律で定められています。

よって、不動産屋に広告費を請求されても、支払う必要はありません。

例外的に、売主が広告費を支払うことになる場合は、
あらかじめ「特別な広告費をかけて宣伝する」と、売主と不動産屋が合意していた場合に限ります。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
どうして、あとだしジャンケンみたいに
広告費とかいいだすんですか?
不動さん
不動さん
素人には「広告費」といえば
引き下がるとバカにしてるんだよ
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
ヒドい

売れない不動産屋の断り方

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
いままでの不動産屋を断るには
どう言えばいいですか?
不動さん
不動さん
売れないから代えるよ!
と言えばいいんだけど
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
そういうのメッチャ言いにくいんですけど

媒介契約は「販売することを依頼する契約」。ですから、媒介の期間内に、販売することができなかったのであれば、契約を切られて当然なのです。

それでも、キツイ断り方ができない人のために、すこしソフトな断り方を紹介します。

不動産屋のソフトな断り方

  • 売れないとローンの支払いが厳しいから代えます
  • 他の不動産屋にも頼むから、専任から一般に代えてください
  • いったん、売るのをやめます
媒介契約名専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
売り出す不動産屋1社のみ1社のみ何社でも
売主が買い主を
見つける
できないできるできる
売却状況の報告必ず状況を報告
1週間に1回以上
必ず状況を報告
2週間に1回以上
報告義務なし
(売主が訊けばOK)
レインズへ登録必ず登録
(5日以内)
必ず登録
(7日以内)
登録義務なし
(頼めば登録)
宣伝広告費多い多い一社あたりは少ない
囲い込みの心配ありありなし

【まとめ】専任から一般ならトラブルなし

一社に専任媒介で売れなかったのならば、
一般媒介に切り替えて、多くの不動産屋に依頼してはいかがですか?

それなら、専任で頼んでいた不動産屋も、一般媒介で引き続きお願いすることになり、文句がないでしょう。

途中で代えるのは、とっても面倒です。
ですから、最初に不動産屋をみきわめることが重要になります。


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