先日、いま住んでいるマンションの売却を検討するため、近所の不動産会社に行って、査定金額を出してもらい、売却の手続きなどの説明を聞きました。そのとき、不動産会社への売却依頼の方法として、一社だけに依頼する「専任媒介」と、複数の会社に依頼できる「一般媒介」があることを知りました。
家に帰って調べてみましたが、どの不動産会社に頼むべきか判断ができません。一応、いまのところ販売を頼みたい会社が３社あります。
そこで、先日、説明をしてくれた営業さんに電話をして「一般媒介で売り出したい」意向を伝えると、その営業さんに猛烈に反対されました。
- 一般媒介の物件には大事なお客様を紹介できない
- あちこちから売り出せば物件が安っぽく見られる
- 一般媒介では、広告費がかけられない
その営業さんが、一般媒介で複数社から売り出すことに反対する理由は、この３つに集約されそうです。
そこで質問なのですが、
一般媒介では広告費がかけられなくて、紹介できないって本当なのでしょうか？
一般媒介を依頼したら広告費を請求される？
まず、大前提なのですが、
専任・一般、どちらの媒介契約を締結したとしても、
不動産会社から売主に広告費を請求されることはありません。
大事なことなので、言い方を変えて二回いいます。
売却物件を広告するための広告費・宣伝費用を売主が支払う必要はありません。
（報酬）
第四六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。２ 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
宅建業法では、国土交通省で定める報酬の額を超えた報酬を得てはいけません。
国土交通省の定める報酬額とは、仲介手数料のことで、（物件成約価格の３％+６万円+消費税）これが報酬の上限。
売主が「広告費を支払うから、広告量を多くして欲しい」と特別に願い出る。
もしくは、不動産会社の「売主の負担で、広告を増やさないか？」と提案され、売主がこれを了承した時。
安心しました。
不動産広告の種類は？
- レインズ（REINS）への物件登録
- 自社の運営サイトへの物件掲載
- 不動産ポータルサイトへの物件掲載
- ポスティングチラシ・新聞折り込みチラシ
- 現地広告看板の設置
- オープンルームの開催
まあ、人件費は掛かるけど
そうなんですか？
不動産会社は、広告宣伝費を固定費のように考えています。
実際、支店ごとに輪転機という高速印刷機を設置しています。ですからチラシを印刷して撒かなければ宝の持ち腐れです。
不動産ポータルサイトも「１０物件まで掲載で７万円」と言ったように月間の掲載枠を支払っています。売買仲介を生業としている不動産屋であれば、多めの掲載枠を持っていて当然です。
看板は設置すれば終わりですし。
週末のオープンルームは暇な社員を詰めておけば問題ありません。
専任媒介は不動産屋有利の契約
専任媒介では、売主はたったひとつの不動産会社としか付き合うことが出来ません。
しかし、不動産会社は、他の売主とも専任媒介を締結できます。
「お前は浮気するな、俺は浮気するけど」って感じ
| 媒介契約名 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 売り出す不動産屋 | 1社のみ | 1社のみ | 何社でも |
| 売主が買い主を 見つける | できない | できる | できる |
| 売却状況の報告 | 必ず状況を報告 1週間に1回以上 | 必ず状況を報告 2週間に1回以上 | 報告義務なし （売主が訊けばOK） |
| レインズへ登録 | 必ず登録 （５日以内） | 必ず登録 （７日以内） | 登録義務なし （頼めば登録） |
| 宣伝広告費 | 多い | 多い | 一社あたりは少ない |
| 囲い込みの心配 | あり | あり | なし |
売主は一般媒介が有利
専任物件でも一般物件でも、広告量はほとんど変わりません。どちらかと言えば専任物件を優先させるだけで、大差がないといえます。
どこが矛盾していますか？
- あちこちから売り出せば物件が安っぽく見られる
- 一般媒介では、広告費がかけられない
たしかに矛盾していますね
ありえない！大手が入らない一般媒介
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- 三井のリハウス
- 住友不動産販売
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