一般媒介は広告費が少ないって本当ですか?

不動産売却に関する質問先日、いま住んでいるマンションの売却を検討するため、近所の不動産会社に行って、査定金額を出してもらい、売却の手続きなどの説明を聞きました。

そのとき、不動産会社への売却依頼の方法として、一社だけに依頼する「専任媒介」と、複数の会社に依頼できる「一般媒介」があることを知りました。

家に帰って調べてみましたが、どの不動産会社に頼むべきか判断ができません。一応、いまのところ販売を頼みたい会社が3社あります。

そこで、先日、説明をしてくれた営業さんに電話をして「一般媒介で売り出したい」意向を伝えると、その営業さんに猛烈に反対されました。

  • 一般媒介の物件には大事なお客様を紹介できない
  • あちこちから売り出せば物件が安っぽく見られる
  • 一般媒介では、広告費がかけられない

その営業さんが、一般媒介で複数社から売り出すことに反対する理由は、この3つに集約されそうです。

そこで質問なのですが、
一般媒介では広告費がかけられなくて、紹介できないって本当なのでしょうか?

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
不動産屋は一般媒介を嫌がるんですか?
不動さん
不動さん
専任媒介のほうが不動産屋にとって有利だからね

一般媒介を依頼したら広告費を請求される?

まず、大前提なのですが、
専任・一般、どちらの媒介契約を締結したとしても、
不動産会社から売主に広告費を請求されることはありません

大事なことなので、言い方を変えて二回いいます。
売却物件を広告するための広告費・宣伝費用を売主が支払う必要はありません。

(報酬)
第四六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。

2 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。

宅地建物取引業法 第四六条

不動さん
不動さん
広告費用は仲介手数料に含まれていると考えて差し支えないよ
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
そうなんですね

宅建業法では、国土交通省で定める報酬の額を超えた報酬を得てはいけません。
国土交通省の定める報酬額とは、仲介手数料のことで、(物件成約価格の3%+6万円+消費税)これが報酬の上限。

不動さん
不動さん
ただし、例外もある
例外的に仲介手数料以外に広告費用が発生するケース

売主が「広告費を支払うから、広告量を多くして欲しい」と特別に願い出る。

もしくは、不動産会社の「売主の負担で、広告を増やさないか?」と提案され、売主がこれを了承した時。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
依頼者(売主)が承諾することが前提ですね。
安心しました。

不動産広告の種類は?

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
不動産の広告ってチラシのことですよね?
不動さん
不動さん
不動産広告の種類について、まとめておこうか
おもな不動産広告の種類

  • レインズ(REINS)への物件登録
  • 自社の運営サイトへの物件掲載
  • 不動産ポータルサイトへの物件掲載
  • ポスティングチラシ・新聞折り込みチラシ
  • 現地広告看板の設置
  • オープンルームの開催
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
「広告費がかけられない」と言われたそうですが、そんなに広告費は高いんですか?
不動さん
不動さん
ポータルサイト掲載とチラシ類には、お金がかかるね
不動さん
不動さん
他の広告は、ほとんど無料だと言っていいよ
まあ、人件費は掛かるけど
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
え~
そうなんですか?

不動産会社は、広告宣伝費を固定費のように考えています。

実際、支店ごとに輪転機という高速印刷機を設置しています。ですからチラシを印刷して撒かなければ宝の持ち腐れです。

不動産ポータルサイトも「10物件まで掲載で7万円」と言ったように月間の掲載枠を支払っています。売買仲介を生業としている不動産屋であれば、多めの掲載枠を持っていて当然です。

看板は設置すれば終わりですし。
週末のオープンルームは暇な社員を詰めておけば問題ありません。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
じゃあ、どうして「一般媒介では広告出来ない」なんていうんですか?
不動さん
不動さん
やっぱり専任媒介にして欲しいんだよ

専任媒介は不動産屋有利の契約

専任媒介では、売主はたったひとつの不動産会社としか付き合うことが出来ません。
しかし、不動産会社は、他の売主とも専任媒介を締結できます

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
たしかに!
「お前は浮気するな、俺は浮気するけど」って感じ
不動さん
不動さん
不動産屋にも「専任媒介契約のあるマンションでは、他の専任媒介を締結してはいけない」というくらいの規制があったほうがいいと思うね
媒介契約名専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
売り出す不動産屋1社のみ1社のみ何社でも
売主が買い主を
見つける
できないできるできる
売却状況の報告必ず状況を報告
1週間に1回以上
必ず状況を報告
2週間に1回以上
報告義務なし
(売主が訊けばOK)
レインズへ登録必ず登録
(5日以内)
必ず登録
(7日以内)
登録義務なし
(頼めば登録)
宣伝広告費多い多い一社あたりは少ない
囲い込みの心配ありありなし

売主は一般媒介が有利

専任物件でも一般物件でも、広告量はほとんど変わりません。どちらかと言えば専任物件を優先させるだけで、大差がないといえます。

不動さん
不動さん
実際、質問のなかで営業さんは矛盾したことを言っているよ
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
えっ?
どこが矛盾していますか?
  • あちこちから売り出せば物件が安っぽく見られる
  • 一般媒介では、広告費がかけられない
不動さん
不動さん
一般物件では、広告費がかけられないから、お客様(購入希望者)の目に届かないはずなのに、あちこちで目にするから安っぽく見られると言っているね
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
本当だ!
たしかに矛盾していますね
不動さん
不動さん
営業さんが言うように、一社あたりの広告量は少なかったとしても、複数の会社から広告を出してもらえば、そのほうが物件の露出は多くなるよ
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
やっぱり一般媒介が有利なんですね

ありえない!大手が入らない一般媒介

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