不動産取引価格について質問です。現在、所有している自宅の、正確な資産価値を調べたいと思っています。
１０年前に購入した郊外の一戸建てなのですが、住み始めてから大型のショッピングモールが近くにできたり、ハウスメーカーの分譲地ができたりと、様変わりしています。
購入した時よりも高くなっているとは思うのですが、なにぶん素人なので詳しいことが分かりません。
ちなみに、固定資産税の支払通知書に同封されている「固定資産税評価額」は、数年前に比べて微増といったところです。
とくに（いまのところ）家を売却したりするわけではなく、単純に不動産の資産価値を知りたいのです。よろしくおねがいします。
当サイトにお寄せいただいた、不動産取り引き価格に関する質問にお答えしています。
不動産価格の指標はいくつかあるよ
不動産の価格を表す４つの指標
| 不動産取引価格 （実勢価格） | 公示価格 | 路線価 | 固定資産税評価額 | |
| 利用方法 | 売買の参考に | 売買・課税の目安 | 相続税の計算 | 固定資産税の計算 |
| 発表時期 | 随時 | 毎年３月 | 毎年７月 | ３年ごとに見直し |
| 評価額 | 100％ | 100％ | 80％ | 70％ |
| 調べる | 国交省ページ | 国交省ページ | 国税庁ページ | 課税明細書 |
４つの価格があるんですか？
「一物四価」と言って、
一つの不動産に対して４つの価格があるんだ
路線価は相続税の計算のため
固定資産税評価額は、固定資産税のためなんだ
結局、家の資産価値を知るには
どれを見ればいいんですか？
実勢価格（不動産取引価格）を調べると良いよ
それは、あとで紹介するね
資産価値を示す不動産取引価格
先述したように、
固定資産税の税額を調べたいなら、固定資産税評価額を調べ。
相続税を調べたいなら、路線価を基準にします。
しかし、家の資産価値を調べるためには、
その家にいくらの価値があるのか？
を調べる必要があります。
不動産を換金した売却金額が、その家の資産価値だと言えます。
近隣の不動産がいくらで取引されたかを示す「不動産取引価格」が参考になります。
→ 国土交通省「不動産取引価格情報検索」
不動産取引価格で注意すべき３点
国土交通省のページで調べられる３つの限界
- 過去の成約価格が掲載 → 上昇・下落の推移が分からない
- アンケートに答えた売主の成約データだけしか掲載されない
- あくまで近隣の取り引き価格で、個別要素が反映できない
不動産取引価格は、国交省のホームページで簡単に調べることができます。
しかし、その価格を自分の不動産に当てはめることができません。
まず、成約価格は、過去のデータなので現時点での価格推移を読みにくいということ。
価格推移が上昇しているときに、データを参考に売ったら損をしてしまう可能性もあります。
国交省のページで掲載されている取引価格は、アンケートに答えた人だけを集計した結果。
「高く売れた人」はアンケートに答えるかもしれませんが、「安く売って、損をした」と後悔している人は、わざわざアンケートに回答しない可能性があります。
最後に、不動産は「究極の一点もの」と言われるように、一つとして同じものがなく、それぞれに個別要素があります。
国交省のページで見れるのは、近隣の取引価格だけで、このデータを整理・分析する能力が必要になります。
近隣の成約事例・現在のマーケットなどを
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不動産査定はプロが調査・分析した価格
不動産査定は、近隣の不動産会社にあなたの所有する不動産の資産価値を、無料で調べてもらうことができます。
査定を担当するのは、そのエリアで不動産の売り・買いを仲介している営業マン。
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近隣の売出し物件や、過去の成約価格を知っただけでは、あなたの不動産の資産価値に当てはめることができません。
不動産査定は、無料で依頼でき、（必ずしも）家を売る必要もありません。
羽生結弦を採点する理由
不動産査定を担当する営業はプロですが、査定する担当者によって査定価格は違います。場合によっては、３人の担当者がバラバラな査定額を算出するかもしれません。
不動産は個別要素が多く、一つとして同じものがないことが、査定を難しくしています。
ですから、必ず複数の査定価格を比較しておきたいところです。
フィギュアスケート男子の絶対王者、羽生結弦 選手の演技だって、複数のジャッジが採点します。
オリンピックの演技を審査するのは、その世界では権威といえる人でしょう。
それでも、たった一人の判断で審査・採点するリスクを避けます。
これは、複数の人が審査して判断をならした方が、公平で適正な結果を知ることができるからです。