一般媒介で有利に売却 専任媒介との違い・メリット

不動産売却に関する質問自宅マンションを売りに出したいのですが、不動産屋選びに迷っています。
とくに悩ましいのが、専任媒介・一般媒介という不動産屋との契約方法です。

  • 専任媒介でなければ責任を持って売ってくれない
  • 一般媒介では広告してくれない
  • 一般媒介の物件には大事なお客様を紹介しない

このような、”専任媒介にすべき”という意見がある一方で、
専任媒介では不動産屋に「囲い込み」をされて、値下げさせられるという口コミも見られます。

専任媒介・一般媒介のメリットとデメリットを教えてください。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
不動産屋を選ぶのって、そんなに重要なんですか?
不動さん
不動さん
家が高く売れるか・・
安くして、やっと売れるのか・・
すべて、不動産屋にかかってると思うよ!

一般媒介とは?メリット・デメリット解説

不動産売却における3つの媒介種類、専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の違いは、下の表にまとめました。特にメリットは赤字に、デメリットを太字にしています。

媒介契約名専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
売り出す不動産屋1社のみ1社のみ何社でも
売主が買い主を
見つける
できないできるできる
売却状況の報告必ず状況を報告
1週間に1回以上
必ず状況を報告
2週間に1回以上
報告義務なし
(売主が訊けばOK)
レインズへ登録必ず登録
(5日以内)
必ず登録
(7日以内)
登録義務なし
(頼めば登録)
宣伝広告費多い多い一社あたりは少ない
囲い込みの心配ありありなし
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
一般媒介のメリットはなんですか?
不動さん
不動さん
一般媒介なら
売り出して欲しい不動産会社を
いくつでも選ぶことができるんだ
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
やっぱり多くの不動産屋から売り出したほうが売れますか?
不動さん
不動さん
街でたった一つの本屋さんで売るより
アマゾンで本を売ったほうが売れるのと一緒だよ

一般媒介のメリット

  • 複数の不動産屋で売ってもらうことができる
  • 頼んだ不動産屋の間で競争意識が生まれる
  • 他社に負けないよう、早く・高く売ろうとする
  • 依頼した会社数に比例して広告量が増える
  • 広告量が増え、購入客の目に触れやすくなる
  • 早く・高く、売れる可能性が高まる
  • 仲介手数料は、売った一社にだけ支払えばよい
  • 他の不動産会社に広告費などを請求されることはない

一般媒介のメリットは、複数の不動産屋から売り出せること。

不動産営業は売る能力に優劣があり、
売る営業はガンガン売りまくり、
売れない営業はサッパリ売れません。

専任媒介では、最低3ヶ月間は一つの不動産屋にしばられます。

専任媒介でも、優秀でやる気のある「売れる営業」に当たればラッキーですが、
もしハズレて「売れない営業」にあたれば、3ヶ月を無駄に過ごすことになります。

しかし、一般媒介ならば、売り出して欲しい不動産屋と片っ端から一般媒介を締結すれば、売れる営業を引き当てる確率が高くなります

無料(タダ)で不動産屋を使い倒せる一般媒介

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
でも いっぱい頼んだら
家を売るときの費用が
余計にかかりませんか?
不動さん
不動さん
心配ないよ!
何社に頼んだとしても、最終的に売ってくれた一社に
仲介手数料を支払うだけで済むんだ

例えば、5社と一般媒介を締結して、売り始めたとします。
そのうちの1社が買主を見つけ、売却できれば、仲介手数料をその会社に支払います。

他の4社には、「無事に売れたので、販売活動を辞めてください」と連絡するだけです。

連絡は電話一本で済みますし、広告費や販売活動費などを請求されることはありません。

不動さん
不動さん
一般媒介はタダで不動産会社を使いまくれる
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
メッチャお得じゃないですか!

さらに、一般媒介ならば、売主が不利な「囲い込み」も心配ありません。

専任で囲い込みして安く売らせる不動産屋

不動さん
不動さん
「囲い込み」について触れておきます
専属専任または専任で不動産会社と媒介契約を締結すると、不動産会社は売却物件をレインズへ登録しなければなりません。

レインズに登録された売却物件は、日本全国どこの不動産会社からも検索・閲覧することが出来て、条件がピッタリ合うお客様がいれば、(他社でも)物件を紹介して売ることができます。

不動産会社がレインズに物件を掲載すると、
すぐに「紹介可能ですか?」「内見したいお客様がいるのですが」
という他社からの問い合わせの電話が入ります。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
素敵ですね。
すぐに売れるじゃないですか!
不動さん
不動さん
ところがそうじゃないんだ
レインズに掲載した不動産屋は
他社からのお客様を断ってしまうんだ。
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
なんで そんなことを勝手に・・・

売主と媒介契約を結んだ不動産屋は、その物件が売れれば仲介手数料が報酬として受け取れます。しかし不動産仲介業は買い主も自社で見つけることができれば、買い主からも仲介手数料を受け取ることができます。

つまり、一つの物件、一回の不動産取引で2倍の報酬金額を得ることもできるのです。

だから、他社のお客様で「買いたい」という人がいても、「申し込みが入って商談中です」「契約予定です」などと嘘をついて、断ってしまうことがあります。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
え~!?
不動産屋ってサイテー
不動さん
不動さん
「囲い込み」は不動産屋の思惑通り、
自社でお客様が見つかれば良いんだけど・・・
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
もし、頼んだ不動産屋にお客さんがいなかったら
どうなっちゃうんですか?
不動さん
不動さん
「反響がないので価格を下げましょう」
って売主に提案する
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
え~!
安くすれば売れるんですか?
不動さん
不動さん
売れないことはない!
というか、売れるまで下げ続ける
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
ヒドイ!
他の不動産会社は黙っているんですか?
不動さん
不動さん
専属専任・専任媒介は、
「一社としか付き合わない」
という宣言のようなものだからね。
不動さん
不動さん
他業者も暗黙の了解として
黙っているのが業界のルールだね
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん

囲い込みって危険・・

売主が損をする囲い込みの手口

週刊ダイヤモンドの記事

不動産屋が両手仲介で儲ける「囲い込み」の手口については、
週刊ダイヤモンド(雑誌)で、たびたび紹介されています。

電話にて

購入客担当
購入客担当
物件確認をお願いします。
4丁目の○○マンションは、ご紹介可能でしょうか?
悪徳不動産屋
悪徳不動産屋
あ~ スミマセン
話が入ってます(商談中)

20分ほどしてから、一般客のフリをして、
先ほどの悪徳不動産屋に電話をする

購入客担当
一般客のフリ
ネットを見てるんですが
○○マンションは内覧できますか?
悪徳不動産屋
悪徳不動産屋
ありがとうございます
すぐにでも内覧できます
購入客担当
一般客のフリ
えっ?
本当なんですか?
悪徳不動産屋
悪徳不動産屋
はい
まだ内覧した方はいないので
お客様が最初の内覧です

他社の紹介客に買われると、片手契約で半分しか稼げません。
「商談中」や「契約予定」など、さまざまな理由で他社の紹介を断ります。


他社のお客様を全力で断り続けると、とうぜん内覧の件数が少なくなります。
購入の申し込みどころか、内覧さえないと、売主はしだいに不安になってきます。

売主が、不安な心理状況になったら、値こなしが発動します。
じゅうぶんに干したタイミングで、不動産屋は値下げの提案を持ちかけます。

悪徳不動産屋
悪徳不動産屋
内覧もないので、販売価格を300万円下げましょう
不動産は、割安な価格をつければ、買ってくれる人は必ずあらわれます。
この場合、不動産屋に特別な営業は必要なくて、お客様は安いから購入するのです。

売主だけでなく、買主もみつけることができれば、その不動産屋は両手仲介になります。
売主・買主の両方から、それぞれ仲介手数料をいただくことができ、約2倍の稼ぎになります。

一般媒介ならば、囲い込み・値下げされない(不動産屋の思惑)

不動さん
不動さん
囲い込みされて
「値下げしないと一生売れませんよ」
と不動産屋に脅されると
ビビって値下げする人が多い
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
そりゃあ そうなりますね

専属専任・専任媒介は、たった一社としか契約できません。
契約した不動産会社が売らなければ、ずっと売れ残ります。

本来の相場より大幅に値下げして、やっと売れることも少なくありません。

さらに悪いことは、専任の不動産会社にとって都合の悪い情報が、売主に伝わることはありません。

一般媒介と違って、専任媒介では簡単に情報が操作されてしまうのです。

不動さん
不動さん
不動産屋が、専任・一般をどう見ているか紹介します
不動産屋の視点一般媒介専属・専任
物件への責任気楽ある
売主への報告ないので楽面倒
レインズ登録他社がするならする
契約更新ないので楽面倒
物件広告物件しだい義理
囲い込みできないするかも
値下げできないさせやすい
スピード急ぐのんびり
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
一般媒介なら囲い込みも値下げもされないんですね
不動さん
不動さん
一般なら他社に負けないように
急いでお客様を紹介するから
結果的に早く売れることが多いよ

ありえない!大手が入らない一般媒介

【すまいValue】販売力・ブランド力・安心感のある不動産仲介の大手にまとめて頼める

  • 三井のリハウス
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 野村不動産アーバンネット
  • 小田急不動産
  • 三菱地所ハウスネット

大手6社が、あなたの売却提案を競い合う
すべて無料!すまいValue

【お申込みに際してのご注意】

すまいValue 参加の大手不動産会社は、火曜日・水曜日が定休日の会社が多くあります。
月曜の深夜〜水曜日に査定のお申し込みをいただいても、ご連絡や査定結果の報告が木曜日以降と時間がかかるタイミングが発生します。あらかじめご了承ください。
査定結果のご連絡方法は、メールと電話をお選びいただけます。お申込画面でご指定ください。

一般媒介のデメリットをなくす方法

一般媒介のデメリット

  • 売却状況の報告義務がない
  • レインズへの登録義務がない
  • 宣伝広告費が少ない
  • 不動産屋の責任感が薄い
不動さん
不動さん
ここからは一般媒介のデメリットをなくす方法を紹介します
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
デメリットがなくなれば
一般媒介 最強じゃないですか!

一般媒介でも売主が電話すれば売却状況が分かる

販売状況の報告書を書面で郵送してくる不動産屋もありますが、電話一本で済ませる不動産屋も少なくありません。

一般媒介でも、売主から電話をして「販売状況はどうですか?」と尋ねれば、教えてくれます。

不動さん
不動さん
売主から担当営業に電話をすれば
一般媒介でも丁寧に教えてもらえる!
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
電話で販売状況が聞けるなら安心ですね
一般媒介でも、販売状況の報告書を郵送してくる不動産屋はある。
たとえ、報告書はなくても、売主が電話で尋ねれば、販売状況を教えてくれます。

レインズに登録することを媒介契約書に記載する

一般媒介契約では、レインズ(指定流通機関)への登録義務はありません。
だからといって、一般の物件をレインズに登録しないわけでもありません。

一般物件をレインズに登録するか、登録しないかは不動産屋次第(任意)です。

売主は、不動産会社と一般媒介を締結するとき
「レインズに登録すること」と媒介契約の特約欄に記入してもらえば良いのです。

媒介契約書に記載したことは、立派な契約行為です。
不動産会社は契約を履行(レインズに物件登録)しなければなりません。

媒介書(不動産営業が持参)への記入例

  • 媒介契約書の特約欄に以下の3点を記載する
  • 当売却物件を指定流通機構(レインズ)に登録すること
  • レインズへの登録は媒介締結日より7日以内に行うこと
  • レインズに登録後「登録証明書」を発行し売主に通知すること
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
媒介契約書に一筆もらえば良いんですね!
不動さん
不動さん
レインズ登録は無料だから、
不動産屋にデメリットはないよ
一般媒介の契約のときに、一般媒介契約書に「レインズに登録すること」と記入してもらえばOKです。

広告の量は契約した不動産会社に比例して伸びる

たしかに、専任か一般か、どちらを広告で優先するかと問われれば、専任物件を優遇するでしょう。しかし、そもそも不動産会社の広告宣伝費は、そんなに少なくありません。

不動産ポータルサイトの物件掲載は、20件まで◯万円、40件まで◯◯万円、という設定費用です。

不動産営業は、この広告枠を無駄にすることなく使い切らなければいけないので、掲載物件を絞るどころか、必死に掲載物件を探しているのが現実です。

一般媒介・専任媒介の区別なくポータルサイトに出稿しますし、掲載する物件が不足していればレインズに載っている他社の預かり物件まで掲載しています。

仮に一社あたりの広告宣伝費が少なかったとしても、一般媒介においては複数の不動産会社から売り出してもらうことができます。売出し物件の露出という点においては、むしろ一般物件のほうが多くなると考えられます。

不動さん
不動さん
専任媒介で頼んだ1社が5つの媒体に出稿するより、
一般媒介で頼んだ5社が3つずつ出稿する方が、
3倍広告量が増えるよ。
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
なるほど!
一般媒介の方がたくさん広告してもらえそうです。
一般媒介のメリットは、複数の不動産会社に販売してもらうこと。
一般媒介を契約した数だけ、広告量が増えると考えてください。

責任感に期待するより、売れる営業に頼むこと

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
不動産屋は、専任媒介の方が責任を持ってやるって聞きますね
不動さん
不動さん
営業は必ず言うけど、これは専任にするための営業のウソだね
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん

つまり専任媒介でも責任感ないってことか・・。

そもそも不動産屋の責任感って、とっても曖昧な言葉ではないですか?

売れない営業に、責任感をもたれても、やっぱり売れません。
売れる営業に、普通に売ってもらえるほうが、早く・高く売れます。

売れない営業の責任感には期待できない
売れる営業に頼むことが重要

一括査定には売れる営業だらけの理由

一括査定で一番高い査定額を探せというのは間違いです。

不動産屋にとって、一括査定は他の会社と容赦なく比較される、厳しい場
売れない営業ならば、簡単に負けるのが明らかです。

ですから、一括査定は、売れる営業が担当するのが常套手段になっています。つまり一括査定は、優秀で売れる営業マンに出会うチャンスです。

「売れる営業マンが選び放題」と言っても過言ではないでしょう。
大手だけの一括査定 しかも無料!すまいValue

300万円損をするかも?一括査定

質問なぜ、複数の不動産会社に査定を依頼するのか?

回答不動産査定を一社だけに頼むと危険だからです。

「自分にしか頼まれていない」と知った不動産会社は、手間がかからず・すぐに売れるように、安い査定価格を提示。相場を知らない売主は、不動産屋に言われるままに、相場よりも安い値段で家を売らされてしまいます。

「近所の家は4000万円売れた」「一戸建てを売るなら、A不動産よりB不動産」
こんな、家を売る人にとって有益な情報が、必ずしもあなたの耳に届くとは限りません。

その不動産会社にとって、都合の悪い情報はシャットアウトされ、他社の見込み客さえ、勝手に断ったりします。不動産会社が儲けるために、売主に損をさせる行為を「囲い込み」と言います。

複数の不動産会社の話が聞ける「一括査定」ならば、他社の監視があるため、不動産会社は囲い込みできません。

他に一括査定には、不動産会社を簡単に比較できるというメリットもあります。単純に査定金額が高い・安い、というのではなく。査定額の根拠や、売り出した場合の販売戦略などを、営業マンから聞くことができ、比較することが簡単です。

一括査定から始めるメリット
  • 査定額はバラバラ、300万円差が出ることも!
  • 安くしか売れない会社・高く売れる会社が分かる
  • 他社の監視で囲い込みされない

大手だけの一括査定 しかも無料!すまいValue

不動産屋に安く売らされる

【一般媒介まとめ】専任と同じ手数料なのに効率がいい

一般媒介のメリット

  • 複数の不動産屋で売ってもらうことができる
  • 頼んだ不動産屋の間で競争意識が生まれる
  • 他社に負けないよう、早く・高く売ろうとする
  • 依頼した会社数に比例して広告量が増える
  • 広告量が増え、購入客の目に触れやすくなる
  • 早く・高く、売れる可能性が高まる
  • 仲介手数料は、売った一社にだけ支払えばよい
  • 他の不動産会社に広告費などを請求されることはない
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
やっぱり一般媒介の方がいいですね
不動さん
不動さん
専任媒介は不動産屋に都合がいいだけで
売主にとっては一般媒介が良いと思うよ
不動さん
不動さん
自分の親兄弟が家を売るときは、
間違いなく一般媒介で売ってもらうね

東京・神奈川・千葉・埼玉なら ソニー不動産

あなたの担当営業が、お客様(買い主)も同時に担当するって、ヘンじゃないですか?
  • 一万円でも高く売りたい売主
  • 一万円でも安く買いたい買主

利害が相反する両者を、同時に仲介することは、双方代理の恐れがあるのでアメリカでは禁止されています。(日本では今のところOK)

ソニー不動産は、両手取り引きを禁止し、売主の利益を最優先させる不動産会社です。

唯一のデメリットは関東の一都三県にエリアが限定されていること。
東京・神奈川・埼玉・千葉の売却物件は、ソニー不動産を強くオススメします。

高く売れた、の声が多数のソニー不動産

特定商取引法に基づく表記