自宅マンションを売りに出したいのですが、不動産屋選びに迷っています。とくに悩ましいのが、専任媒介・一般媒介という不動産屋との契約方法です。
- 専任媒介でなければ責任を持って売ってくれない
- 一般媒介では広告してくれない
- 一般媒介の物件には大事なお客様を紹介しない
このような、”専任媒介にすべき”という意見がある一方で、
専任媒介では不動産屋に「囲い込み」をされて、値下げさせられるという口コミも見られます。
専任媒介・一般媒介のメリットとデメリットを教えてください。
安くして、やっと売れるのか・・
すべて、不動産屋にかかってると思うよ！
読むとスッキリ分かること
一般媒介とは？メリット・デメリット解説
不動産売却における3つの媒介種類、専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の違いは、下の表にまとめました。特にメリットは赤字に、デメリットを太字にしています。
| 媒介契約名 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 売り出す不動産屋 | 1社のみ | 1社のみ | 何社でも |
| 売主が買い主を 見つける | できない | できる | できる |
| 売却状況の報告 | 必ず状況を報告 1週間に1回以上 | 必ず状況を報告 2週間に1回以上 | 報告義務なし （売主が訊けばOK） |
| レインズへ登録 | 必ず登録 （５日以内） | 必ず登録 （７日以内） | 登録義務なし （頼めば登録） |
| 宣伝広告費 | 多い | 多い | 一社あたりは少ない |
| 囲い込みの心配 | あり | あり | なし |
売り出して欲しい不動産会社を
いくつでも選ぶことができるんだ
アマゾンで本を売ったほうが売れるのと一緒だよ
一般媒介のメリット
- 複数の不動産屋で売ってもらうことができる
- 頼んだ不動産屋の間で競争意識が生まれる
- 他社に負けないよう、早く・高く売ろうとする
- 依頼した会社数に比例して広告量が増える
- 広告量が増え、購入客の目に触れやすくなる
- 早く・高く、売れる可能性が高まる
- 仲介手数料は、売った一社にだけ支払えばよい
- 他の不動産会社に広告費などを請求されることはない
一般媒介のメリットは、複数の不動産屋から売り出せること。
不動産営業は売る能力に優劣があり、
売る営業はガンガン売りまくり、
売れない営業はサッパリ売れません。
専任媒介でも、優秀でやる気のある「売れる営業」に当たればラッキーですが、
もしハズレて「売れない営業」にあたれば、３ヶ月を無駄に過ごすことになります。
しかし、一般媒介ならば、売り出して欲しい不動産屋と片っ端から一般媒介を締結すれば、売れる営業を引き当てる確率が高くなります。
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何社に頼んだとしても、最終的に売ってくれた一社に
仲介手数料を支払うだけで済むんだ
例えば、５社と一般媒介を締結して、売り始めたとします。
そのうちの１社が買主を見つけ、売却できれば、仲介手数料をその会社に支払います。
他の４社には、「無事に売れたので、販売活動を辞めてください」と連絡するだけです。
連絡は電話一本で済みますし、広告費や販売活動費などを請求されることはありません。
さらに、一般媒介ならば、売主が不利な「囲い込み」も心配ありません。
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| 取扱高 （2020年3月） | 仲介件数 （2020年3月） | 手数料収入 （2020年3月） | 店舗数 （2020年3月） | |
| 三井のリハウス | 1位 1兆7832億円 | 1位 42,818件 | 1位 849億円 | 282店 |
| 住友不動産販売 | 3位 1兆2875億円 | 2位 37,715件 | 2位 670億円 | 276店 |
| 東急リバブル | 2位 1兆3159億円 | 3位 26,437件 | 3位 622億円 | 190店 |
| 野村不動産G | 4位 8723億円 | 5位 9,515件 | 4位 351億円 | 92店 |
| 三菱地所 ハウスネット | 762億円 | 1,427件 | 28億円 | 22店 |
| 小田急不動産 | 461億円 | 1,283件 | 19億円 | 20店 |
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専任で囲い込みして安く売らせる不動産屋
レインズに登録された売却物件は、日本全国どこの不動産会社からも検索・閲覧することが出来て、条件がピッタリ合うお客様がいれば、（他社でも）物件を紹介して売ることができます。
不動産会社がレインズに物件を掲載すると、
すぐに「紹介可能ですか？」「内見したいお客様がいるのですが」
という他社からの問い合わせの電話が入ります。
すぐに売れるじゃないですか！
レインズに掲載した不動産屋は
他社からのお客様を断ってしまうんだ。
売主と媒介契約を結んだ不動産屋は、その物件が売れれば仲介手数料が報酬として受け取れます。しかし不動産仲介業は買い主も自社で見つけることができれば、買い主からも仲介手数料を受け取ることができます。
つまり、一つの物件、一回の不動産取引で２倍の報酬金額を得ることもできるのです。
だから、他社のお客様で「買いたい」という人がいても、「申し込みが入って商談中です」「契約予定です」などと嘘をついて、断ってしまうことがあります。
不動産屋ってサイテー
自社でお客様が見つかれば良いんだけど・・・
どうなっちゃうんですか？
って売主に提案する
安くすれば売れるんですか？
というか、売れるまで下げ続ける。
他の不動産会社は黙っているんですか？
「一社としか付き合わない」
という宣言のようなものだからね。
黙っているのが業界のルールだね
囲い込みって危険・・
不動産屋視点の一般媒介・専任媒介
「値下げしないと一生売れませんよ」
と不動産屋に脅されると
ビビって値下げする人が多い
専属専任・専任媒介は、たった一社としか契約できません。
契約した不動産会社が売らなければ、ずっと売れ残ります。
本来の相場より大幅に値下げして、やっと売れることも少なくありません。
さらに悪いことは、専任の不動産会社にとって都合の悪い情報が、売主に伝わることはありません。
一般媒介と違って、専任媒介では簡単に情報が操作されてしまうのです。
| 不動産屋の視点 | 一般媒介 | 専属・専任 |
| 物件への責任 | 気楽 | ある |
| 売主への報告 | ないので楽 | 面倒 |
| レインズ登録 | 他社がするなら | する |
| 契約更新 | ないので楽 | 面倒 |
| 物件広告 | 物件しだい | 義理 |
| 囲い込み | できない | するかも |
| 値下げ | できない | させやすい |
| スピード | 急ぐ | のんびり |
急いでお客様を紹介するから
結果的に早く売れることが多いよ
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一般媒介のデメリットをなくす方法
一般媒介のデメリット
- 売却状況の報告義務がない
- レインズへの登録義務がない
- 宣伝広告費が少ない
- 不動産屋の責任感が薄い
一般媒介 最強じゃないですか！
一般媒介でも売主が電話すれば売却状況が分かる
販売状況の報告書を書面で郵送してくる不動産屋もありますが、電話一本で済ませる不動産屋も少なくありません。
一般媒介でも、売主から電話をして「販売状況はどうですか？」と尋ねれば、教えてくれます。
一般媒介でも丁寧に教えてもらえる！
たとえ、報告書はなくても、売主が電話で尋ねれば、販売状況を教えてくれます。
レインズに登録することを媒介契約書に記載する
一般媒介契約では、レインズ（指定流通機関）への登録義務はありません。
だからといって、一般の物件をレインズに登録しないわけでもありません。
一般物件をレインズに登録するか、登録しないかは不動産屋次第（任意）です。
売主は、不動産会社と一般媒介を締結するとき
「レインズに登録すること」と媒介契約の特約欄に記入してもらえば良いのです。
媒介契約書に記載したことは、立派な契約行為です。
不動産会社は契約を履行（レインズに物件登録）しなければなりません。
媒介書（不動産営業が持参）への記入例
- 媒介契約書の特約欄に以下の３点を記載する
- 当売却物件を指定流通機構（レインズ）に登録すること
- レインズへの登録は媒介締結日より7日以内に行うこと
- レインズに登録後「登録証明書」を発行し売主に通知すること
不動産屋にデメリットはないよ
広告の量は契約した不動産会社に比例して伸びる
たしかに、専任か一般か、どちらを広告で優先するかと問われれば、専任物件を優遇するでしょう。しかし、そもそも不動産会社の広告宣伝費は、そんなに少なくありません。
不動産営業は、この広告枠を無駄にすることなく使い切らなければいけないので、掲載物件を絞るどころか、必死に掲載物件を探しているのが現実です。
一般媒介・専任媒介の区別なくポータルサイトに出稿しますし、掲載する物件が不足していればレインズに載っている他社の預かり物件まで掲載しています。
仮に一社あたりの広告宣伝費が少なかったとしても、一般媒介においては複数の不動産会社から売り出してもらうことができます。売出し物件の露出という点においては、むしろ一般物件のほうが多くなると考えられます。
一般媒介で頼んだ５社が３つずつ出稿する方が、
３倍広告量が増えるよ。
一般媒介の方がたくさん広告してもらえそうです。
一般媒介を契約した数だけ、広告量が増えると考えてください。
責任感に期待するより、売れる営業に頼むこと
つまり専任媒介でも責任感ないってことか・・。
そもそも不動産屋の責任感って、とっても曖昧な言葉ではないですか？
売れない営業に、責任感をもたれても、やっぱり売れません。
売れる営業に、普通に売ってもらえるほうが、早く・高く売れます。
売れる営業に頼むことが重要
【一般媒介まとめ】専任と同じ手数料なのに効率がいい
一般媒介のメリット
- 複数の不動産屋で売ってもらうことができる
- 頼んだ不動産屋の間で競争意識が生まれる
- 他社に負けないよう、早く・高く売ろうとする
- 依頼した会社数に比例して広告量が増える
- 広告量が増え、購入客の目に触れやすくなる
- 早く・高く、売れる可能性が高まる
- 仲介手数料は、売った一社にだけ支払えばよい
- 他の不動産会社に広告費などを請求されることはない
売主にとっては一般媒介が良いと思うよ
間違いなく一般媒介で売ってもらうね