一般媒介の頼み方

不動産売却で重要なことは、高い値段で・確実に売ってくれる営業さんを選ぶこと。不動産会社を選んで安心していては、悪い営業に足元をすくわれかねません。

悪い不動産屋の手口は、まず安心させて専任媒介を締結することから始まります。専任媒介さえ結んでしまえば不動産屋のやりたい放題。レインズには登録するものの、他社には紹介せず、あわよくば自社で買い客をつけて両手取り引きに持ち込む、いわゆる「囲い込み」の憂き目にあってしまいかねません。

不動さん
不動さん
目の前のお客様には、専任媒介が絶対に良いですよ!って言うけど。
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
言うけど・・・?
不動さん
不動さん
もし、親兄弟が家を売るなら「一般媒介で沢山の業者に売ってもらったら?」とアドバイスするね。

専任媒介では不動産屋に全てをお任せしますが、一般媒介で売ってもらう場合には、売主自身が不動産屋をコントロールしていかなければいけません。複数の宅建業者に売却を依頼する注意点をまとめ、一般媒介の頼み方を紹介します。

5倍売りやすくなる一般媒介

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
一般媒介で売り出すとなにが良いんですか?

専属専任・専任媒介では、売主は一つの不動産会社としか契約することが出来ません。媒介を結んだ業者が、物件情報を他社にも公開してくれれば、見込み客の目に止まります。しかし、買い主も自社で仲介して2倍の手数料を稼ぐために物件を隠して・囲い込む不動産屋は少なくないのが現状です。

囲い込み

一般媒介では、売主は何社でも気に入った不動産会社と媒介契約を結ぶことができます。

売り出す物件の条件にピッタリ合う見込み客が1社あたり3組あるとします。1社に専任で任せれば3組のお客様に紹介して終わりですが、3社であれば3倍の9組の見込み客に紹介されます。5社なら、5倍の15組が内覧に訪れる計算が立ちます。

一般媒介で売り出す場合には、売主さんが頑張った分だけ売りやすくなることが分かります。

媒介契約名専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
売り出す不動産屋1社のみ1社のみ何社でも
売主が買い主を
見つける
できないできるできる
売却状況の報告必ず状況を報告
1週間に1回以上
必ず状況を報告
2週間に1回以上
報告義務なし
(売主が訊けばOK)
レインズへ登録必ず登録
(5日以内)
必ず登録
(7日以内)
登録義務なし
(頼めば登録)
宣伝広告費多い多い一社あたりは少ない
囲い込みの心配ありありなし

ちょっと面倒でも「一般媒介にする」と決めたなら、なるべく多くの不動産会社と媒介契約を締結して、売り出してもらうことをオススメします。

不動さん
不動さん
いっぺんに頼むには一括査定が便利だよ

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また、査定結果のご連絡方法は、メールと電話をお選びいただけます。お申込画面で、ご連絡方法をご指定ください。

一括査定 → 一般媒介を締結

不動産売却の一括査定サイトは、複数の不動産会社に売却金額を査定してもらうことができます。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
査定に来てくれた不動産屋と片っ端から媒介を依頼すれば良いんですね?
不動さん
不動さん
いや!
まずは多くの不動産営業の査定結果を見比べてほしいんだ。
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
査定額は会社ごとに違うんですか?

一括査定を依頼すると、不動産売却の得意な仲介業者が査定をしてくれます。売却査定とは「売却価格を予想する」ことなのですが、査定額は不動産会社ごとに違いが出ます。

ここで大事なことは、査定額が高いから良い業者と判断しないこと。査定額が高い理由・安い理由を営業マンに尋ねて下さい。不動産営業が説明する「査定結果を支える根拠」に納得できるかどうかが大切です。

不動さん
不動さん
査定結果・査定額を参考にして、売主が販売価格を決める
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
自分で決められるんですね!
不動さん
不動さん
次に、なるべく多くの業者に一般媒介をお願いする。
販売価格は、全ての業者で同じにしなければいけないよ!

一括査定には売れる営業だらけの理由

一括査定で一番高い査定額を探せというのは間違いです。

不動産屋にとって、一括査定は他の会社と容赦なく比較される、厳しい場
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ですから、一括査定は、売れる営業が担当するのが常套手段になっています。つまり一括査定は、優秀で売れる営業マンに出会うチャンスです。

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一般媒介でもレインズに登録してもらう

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
一般媒介でもレインズに登録してもらえるんですよね?
不動さん
不動さん
レインズの登録は一般媒介でもできるよ!
媒介契約を締結するときに頼まないと、レインズに登録してくれないかもしれないから注意!

複数の不動産屋が、同じ物件に対してレインズ登録をしても構いません。できればすべての不動産屋にレインズに登録してもらい、売却物件を広く周知させることが重要です。

媒介書への記入例

  • 当売却物件を指定流通機構(レインズ)に登録すること
  • レインズへの登録は媒介締結日より7日以内に行うこと
  • レインズに登録後「登録証明書」を発行し売主に通知すること

【参考】一般媒介でレインズに登録する方法

不動さん
不動さん
口約束だけでは弱いからね。
媒介契約書の特約欄に明記してもらうんだ。
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
勉強になりました!

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