売主が不動産屋に対抗できる「一般媒介契約」の特徴と注意点

専任媒介契約のイメージ(1:1)

売主
売主
家を売ってください
不動産屋
不動産屋
わかりました
頑張ります

一般媒介契約とは、3種類ある媒介契約の一つ。

依頼する不動産屋を、一社に限定される専属専任・専任と違い。
同時に複数の不動産屋に依頼できるのが一般媒介契約です。

一般媒介契約のイメージ(1:数社)

売主
売主
家を売ってください
不動産屋A
不動産屋A
承知しました
不動産屋B
不動産屋B
お任せください
不動産屋C
不動産屋C
がんばります
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
一般媒介なら
何社でもお願いできるって
ことですね?
不動さん
不動さん
その通り
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
でも、面倒だから
「売却が得意な不動産屋」を選んで
その一社だけにお願いするのではダメですか?
不動さん
不動さん
「売却が得意な不動産屋」って
いったいどうやって選ぶの?
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
うっ・・
たしかに
不動さん
不動さん
それに
売却は得意じゃないけど・・
たまたまピッタリの買主がいる不動産屋
だったらモッタイナイじゃない
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
なるほど
不動さん
不動さん
売れる可能性を追求して
売主に有利なのが一般媒介だよ

売主が不利な専任媒介契約

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
「一般媒介は売れない」
って言われてませんか?
不動さん
不動さん
「だから専任媒介にすべし!」
という意見だね
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
そうなんです
だから一般媒介は不安なんです
不動さん
不動さん
「一般媒介では売れない」
と言っているのは
不動産屋の社長や社員が
ほとんどなんだ
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
どうしてですか?

もともと、専任媒介は不動産屋がつくった契約形態です。

お客様を独占できる専任媒介なら、他の不動産屋から(売主に)アドバイスされることもありません。

競合物件や市場の動きなどの情報は(不動産屋の)都合の良いことしか伝える必要もなく、値下げをさせることも簡単にできてしまいます。

不動さん
不動さん
専任のお客様は
簡単にコントロールできる
と不動産屋は考えている
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
つまり
一般媒介は不動産屋に都合が悪い
ってことですか?
不動さん
不動さん
その通り

専任媒介があまりに不動産会社に都合よく設計されているので、専任媒介のお客様が不利益を被らないよう、レインズの登録・売却状況の定期的な報告、が法律で定められました。

不動さん
不動さん
専任の売主救済です
媒介契約名専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
売り出す不動産屋1社のみ1社のみ何社でも
売主が買い主を
見つける
できないできるできる
売却状況の報告必ず状況を報告
1週間に1回以上
必ず状況を報告
2週間に1回以上
報告義務なし
(売主が訊けばOK)
レインズへ登録必ず登録
(5日以内)
必ず登録
(7日以内)
登録義務なし
(頼めば登録)
宣伝広告費多い多い一社あたりは少ない
囲い込みの心配ありありなし

【一般媒介のメリット】

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
一般媒介のメリットを
まとめてもらえますか?
一般媒介のメリット

  • 複数の不動産屋から売り出せる
  • ダメな不動産屋に束縛されない
  • 業者間で競争意識がうまれ早く売れる
  • 見込み客に出会うチャンスが増える
  • 囲い込みをされない
不動さん
不動さん
いつまでも売れないって怒って
売主が不動産屋を替えることがあるんだ
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
専任の場合ですね
不動さん
不動さん
一般媒介なら
そんな時間の無駄がないよ
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
いくらでも頼めますからね
不動さん
不動さん
それに
1社から売り出すより
確実に見込み客は増えるよ

複数の不動産屋から売り出すメリット

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
専任一社だけ、だとしても
レインズに登録されれば
他社のお客様を紹介してもらえますよね?
不動さん
不動さん
もちろん、建前としては
他社のお客様を受け入れる
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
建前としては・・・
って、闇がありそうですね

「売主が不利益を被らないように」と、他社からの紹介客を、快く受け入れている不動産会社も多くあります。
しかし一方で、いまだに他社のお客様をシャットアウトする不動産屋がなくなりません。

他社を断る彼らには、彼らなりの事情があり、それを正義と思い込んでいるようにも思えます。

他社のお客様を断る理由

  • 自社の買主で両手契約して手数料を2倍稼ぎたい
  • 売り出したばかりで、自分の顧客に紹介していない
  • 自分の顧客で「検討中」があり、他社に決められては困る
  • (担当レベル)売上の必達目標があり、達成できなければ賞与がない
  • (管理職レベル)売り上げさえあれば、コンプライアンスには目をつぶる
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
困るのは売主さんなのに・・
不動さん
不動さん
ボクのお客様では
こんなこともあったよ
家探し中
家探し中
この○▲マンションを
内覧したいんですけど
不動さん
不動さん
ありがとうございます
さっそく先方の不動産会社に
内覧の予約を取ります

数分後

不動さん
不動さん
申し訳ありません
〇▲マンションは売り出したばかりで
他社からのお客様は受け付けていないそうです
家探し中
家探し中
えっ!
そんなことあるんですか?
不動さん
不動さん
残念ですが
私どもでは仲介できないので
不動さん
不動さん
先方の不動産屋に直接
お客様として(知らんぷりして)
お問合せしてもらえますか?
家探し中
家探し中
いえ、○▲マンションは辞めます
そんな不動産屋の仲介では
怖くてマンションなんか買えません

囲い込みされない一般媒介

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
家を売り出して心配なことは
囲い込みですね
不動さん
不動さん
他社の紹介を断ったり
値段を下げさせたり

専任媒介だと簡単にされてしまうよ
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
もしかして
一般媒介なら囲い込みされませんか?
不動さん
不動さん
一般媒介では
複数の不動産屋が入ることで
透明性が保てます

じつは、お客様が思っているほど、不動産屋は取り引き(仲介)を数多くしていません。

よく売れる営業マンでも、契約は一ヶ月に4件ほど。
月に2件の契約だと、そこそこの営業マン。
驚くことに、一ヶ月に1件も契約しない営業マン(ゼロ社員)もいます。

そもそも不動産屋は契約の機会が少なく。
少ない機会で最大の報酬を得ようと両手契約を狙い「囲い込み」をするのです。

専任媒介で預かった売り出し物件を、
売主に損をさせてでも両手契約をすることで、
不動産屋は2倍近い報酬金額(仲介手数料)を稼ぐことができます。

不動産屋主体の市場原理が働き、売主(所有者)の利益は無視されてしまいます。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
囲い込みについて
詳しくは下の記事をご覧ください
干す・値こなし・囲い込みとは?/売主が損をする不動産屋の手口を紹介
もう、ずいぶん前のことですが、コンビニで立ち読みした雑誌に、不動産屋による不正のことが書かれていました。 たしか、「干す」とか「値こなし」という悪い手口を使って、売主に損をさせて、不動産屋だけ儲ける話だったと思います。 何という...

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(2020年3月)
仲介件数
(2020年3月)
手数料収入
(2020年3月)
店舗数
(2020年3月)
三井のリハウス1位
1兆7832億円
1位
42,818件
1位
849億円
282店
住友不動産販売3位
1兆2875億円
2位
37,715件
2位
670億円
276店
東急リバブル2位
1兆3159億円
3位
26,437件
3位
622億円
190店
野村不動産G4位
8723億円
5位
9,515件
4位
351億円
92店
三菱地所
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762億円1,427件28億円22店
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早く売れる一般媒介

不動さん
不動さん
不動産屋にとって
一般媒介と違ってのんびり営業できる
というメリットが専任媒介にはあるね
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
のんびり営業できる?
不動さん
不動さん
専任媒介では
他社に売られる心配がないからね
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
それって、売主にしてみるとデメリットでは?
不動さん
不動さん
その通りだよ!

一般媒介では、のんびりしていると他社に売られてしまいます。
すぐに広告掲載・ネット登録・見込み客の紹介をはじめるのは一般媒介の物件です。

一般媒介は、不動産屋同士の短距離走!!

不動産屋が「ウチは一般媒介ではやりません」というのは、
「わたしは足が遅いのでレースに参加しない」ということを意味します。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
足が遅くても頑張って走ってほしいのは、自分の子供だけですね

販売力に自信があれば、たとえ一般媒介でも喜んで参加します。
逆に販売力がなければ、専任媒介で囲い込もうとします。

囲い込みを防止するには、一般媒介契約を複数の不動産会社と締結するのが最良の方法です。

不動さん
不動さん
一般媒介なら早く売れます

【一般媒介のデメリット】

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
デメリットを
まとめてもらえますか?
不動さん
不動さん
一般媒介にデメリットはない
とボクは思うけど
不動さん
不動さん
よく言われるデメリットを挙げます
一般媒介のデメリット

  • 不動産屋のやる気が出ない
  • 販売状況の報告がない
  • レインズの登録が義務ではない
  • 広告が少ない( ← 本当は多い)

不動産屋のやる気が出ない

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
よく不動産仲介の営業さんは
専任でないと責任感がもてません
って言うじゃないですか!
不動さん
不動さん
それは売主をバカにした言葉だと思うね

たとえ一般媒介であろうと専任媒介であろうと、営業職であれば、やるべきことは一緒であるはずです。それがプロの仕事なのではないですか?

「専任媒介じゃなければ頑張れない!」
こんな子どものような、わがままを言う営業マンに、大事な資産を預けて大丈夫ですか?
不動さん
不動さん
そんな営業さんには
任せられないよ!

不動産営業は、預かった物件の広告をきちんとして、条件に合うお客様がいれば紹介する。不動産屋の仕事はそれだけであって、他に特別な営業方法などありませんから、専任・一般の違いは関係ありません。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
専任でイチオシ物件にしてもらえば
簡単に売れるんじゃないですか?
不動さん
不動さん
ちょっと
家探しをしている人の
気持ちになってみて
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
・・・
はい、なりました
不動さん
不動さん
不動産屋のオススメという理由で
高い家を買ったりする?
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
100%あり得ませんね
不動さん
不動さん
でしょ?

これだけ情報があふれている時代に、不動産屋のやる気・頑張り、などで家が売れるほど甘くはないです。
逆に、営業が強引にオススメするほど「訳アリ物件なのでは?」と警戒されます。

担当営業が見せたくない他社の物件でも、買主はインターネットで簡単に見ることができます。

不動産営業がすべきことは、専任・一般にかかわらず、物件の価値を見出し、適切に広告して、広く買主を探すことでしょう。
開かれた情報の時代では、買主は、その情報を取捨選択して、ぴったりの物件に「内覧の申し込み」をします。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
たしかにそうですね

一般媒介で販売状況の報告を受ける方法

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
一般媒介だと
売却状況の報告
がないんですよね?
不動さん
不動さん
これは少し誤解されているんだ

売主と媒介契約をした不動産屋は、売却状況の報告をします。
専属・専任で必ず報告するように宅地建物取引業法で、定めています。

では、一般媒介では報告がないかと思われがちですが・・・
実際には、一般媒介も専任と同じように報告されています。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
じゃあ
なんで専任では必ず報告する
って法律で定めたんですか?
不動さん
不動さん
不動産屋からみると
専任の売主さんは「釣り上げた魚」なんだ
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
釣り上げた魚
って何ですか?

釣り上げた魚にエサはやらないって言葉があります。

一社の独占契約をした専属・専任媒介は、他社に奪われる心配のない、(不動産屋からみると)安心・安全なお客様。

ほったらかしでも逃げ出さないから「エサをやらなく」なります。

しかし、ほったらかしでは、お客様は不安になりますね。
ですから、わざわざ「定期的に状況を報告するように」と法律で定めているのです。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
じゃあ一般でも
報告は受けられるんですね?
不動さん
不動さん
むしろ一般の方が
他社に負けないように
しっかり報告されます
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
それでも
報告がない不動産屋には
どうすればいいですか?
不動さん
不動さん
そんなときは
売主から電話で尋ねればいいんだ
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
電話していいんですね
不動さん
不動さん
もちろん!
書面では伝わらないような
細かな情報も電話なら伝わりやすいよ
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
安心しました
一般媒介と専任媒介の違い・メリット
自宅マンションを売りに出したいのですが、不動産屋選びに迷っています。 とくに悩ましいのが、専任媒介・一般媒介という不動産屋との契約方法です。 専任媒介でなければ責任を持って売ってくれない 一般媒介では広告してくれない ...

一般媒介でレインズ登録してもらう頼み方

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
一般媒介だと
レインズに登録
されないんですか?
不動さん
不動さん
そんなことないよ
営業さんに頼めば
レインズに登録してくれるよ

一般媒介では、レインズ(指定流通機構)の登録が業者の任意となっています。参考 → 宅地建物取引業法(指定流通機構)
しかし、「レインズに登録してください」と売主に言われて断る業者は(ほとんど)いません。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
「聞いてない」
と言われて
登録されないことありませんか?
不動さん
不動さん
確実にレインズ登録するには
一般媒介契約書の特約欄に
「指定流通機関に登録すること」
と記載すれば大丈夫
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
くわしくは
下の記事に記入しました
一般媒介でレインズに登録する方法
紗栄ちゃん 不動産屋に一般媒介をお願いする上で 注意することってありますか? 不動さん そうだね~ レインズへの登録を不動産屋にお願いすることかな。 紗栄ちゃん 一般媒介...

広告が少ないは本当なのか?

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
一般媒介は広告が少ない
って言われるらしいのですが・・
不動さん
不動さん
たしかに広告は
専任物件を優先させる
という不動産屋もあるね

物件が一つだけ掲載された、単体チラシは専任物件が多い。
他に、複数の物件が掲載されるチラシでは、専任物件が「目立つ位置に大きく」載ります。

不動さん
不動さん
ただ
紙のチラシは
昔ほど効果はなくなったんだ
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
いまの広告で効果があるのは?
不動さん
不動さん
やっぱり
インターネット広告
ポータルサイトに掲載するんだ
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
SUUMOとかですね
不動さん
不動さん
そうだね!
ポータルサイトの広告料金は
毎月 50物件まで20万円
というように決まってる
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
たくさん広告枠があれば
問題なさそうですね
不動さん
不動さん
それに
1社から掲載されるより
3社から掲載された方が
お客様の目に触れるようになるよ
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
納得です
一般媒介は広告費が少ないって本当ですか?
先日、いま住んでいるマンションの売却を検討するため、近所の不動産会社に行って、査定金額を出してもらい、売却の手続きなどの説明を聞きました。 そのとき、不動産会社への売却依頼の方法として、一社だけに依頼する「専任媒介」と、複数の会社に依...

【仲介手数料】一般媒介の支払いルール

一般媒介では、複数の不動産会社と媒介契約を締結します。
一つの物件を多くの不動産会社から、同時に売り(貸し)出すことができます。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
たくさんの会社から売り出したら
仲介手数料が余計にかかったりしませんか?
不動さん
不動さん
大丈夫!
最終的に売った一社にだけ
仲介手数料を支払うんだ

結論として、一般媒介と専任媒介で仲介手数料はかわりません。(同額です)
媒介契約は成功報酬。お客様を見つけ契約をしないと、業者は仲介手数料を受け取れません。

専属専任・専任ならば、売れるまで仲介手数料は不要です。
一般媒介であれば、売ってくれた業者にだけ仲介手数料を支払えばOK。売れなかった他の業者は、すべてタダ働きになります。

ちなみに、一般媒介契約で特別に定めない限り「広告料(費用)」はかかりません。

一般媒介で、10社に依頼しても、一社にだけ仲介手数料を支払います。
すべての広告費用は不動産業者の負担になります。

一般媒介で複数の不動産屋に頼んだ場合、手数料はすべての業者に払うべき?
一般媒介で3社に売却を依頼しようと考えています。 そこで質問なのですが、 不動産屋に支払う手数料は3社すべてに支払うのですか? それとも売ってくれた一社にだけ支払うのでしょうか? 売れなかった不動産屋には広告費用とか払...

仲介手数料の早見表

不動さん
不動さん
売却価格から、仲介手数料・印紙代を引いた
手残り金額の一覧表を紹介します
売却価格仲介手数料 (消費税含む)印紙税手残り金額
1,400万円―52万8,000円―1万円=1,346万2,000円
1,600万円―59万4,000円―1万円=1,539万6,000円
1,800万円―66万円―1万円=1,733万円
2,000万円―72万6,000円―1万円=1,926万4,000円
2,200万円―79万2,000円―1万円=2,119万8,000円
2,400万円―85万8,000円―1万円=2,313万2,000円
2,600万円―92万4,000円―1万円=2,506万6,000円
2,800万円―99万円―1万円=2,700万円
3,000万円―105万6,000円―1万円=2,893万4,000円
3,200万円―112万2,000円―1万円=3,086万8,000円
3,400万円―118万8,000円―1万円=3,280万2,000円
3,600万円―125万4,000円―1万円=3,473万6,000円
3,800万円―132万円―1万円=3,667万円
4,000万円―138万6,000円―1万円=3,860万4,000円
4,200万円―145万2,000円―1万円=4,053万8,000円
4,400万円―151万8,000円―1万円=4,247万2,000円
4,600万円―158万4,000円―1万円=4,440万6,000円
4,800万円―165万円―1万円=4,634万円
5,000万円―171万6,000円―1万円=4,827万4,000円
※仲介手数料の消費税は、10%で計算しています(2019年10月1日~増税)
不動産を売るときの手数料
土地・一戸建て・マンションなど、 不動産を売るときに、気になるのが、 手数料や税金などの売却費用。 くわしく内訳を紹介するまえに、だいたいの目安として、 売却価格の4%~5%程度が、不動産を売るときの手数料となります。 ...

【契約期間】3か月の理由

(専属)専任媒介契約の期間は、3か月までと宅地建物取引業法に定められています。
しかし一般媒介の契約期間は定められていません。

現実的な不動産会社の運用としては、専任と同じ3か月としている会社が多いです。
これは、国土交通省が推奨する標準約款(媒介契約のお手本のようなもの)が、一般媒介でも3ヶ月を超えないように表記しているためです。

一般媒介の期間を定めた標準約款

(有効期間)
第7条 一般媒介契約の有効期間は、3ヶ月を超えない範囲で、甲乙協議の上、定めます。
【参考】宅地建物取引業法 施行規則の規定による標準媒介契約約款

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
つまり
専任媒介も一般媒介も
契約期間は3か月間ですね
不動さん
不動さん
専任媒介では3カ月ごとに
再契約します
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
契約が切れるタイミングで
業者を替えられるんですね

専任媒介の契約期間イメージ

不動さん
不動さん
一般媒介は初めから
複数の業者でスタートできる
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
一気に試せるのがメリットですね

一般媒介の契約期間イメージ

不動さん
不動さん
チャンスが多いのが一般媒介です
一般媒介の契約期間・媒介期限について
紗栄ちゃん 一般媒介の有効期限って 専任媒介と同じ3ヶ月なんですか? 不動さん 一般媒介契約は、法的には期間を定めてない でも、多くの不動産屋は専任媒介と同じ3ヶ月で運用してるね

【ダウンロード可】一般媒介契約書(エクセル形式)

一般媒介契約書【ダウンロード】
ダウンロードして使える「一般媒介契約書」は下のリンク。
データ形式はエクセルになっています。

用紙A3・A5の2種類の契約書が一つのエクセルにまとまっています。

17ippan_baikai

マニアックですが、業界用語で媒介契約書のことを「34条書面」と呼びます。
宅地建物取引業法(不動産業界の法律)で、34条の2、に規定されているため。
ちなみに、売買契約書は「37条書面」です。

【まとめ】一般媒介契約の注意点

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
一般媒介契約にするときの注意点はありますか?
不動さん
不動さん
では 最後にまとめます
一般媒介の注意点

  • 面倒でなければ、契約する業者は多いほど良い
  • すべての業者で同じ販売価格で売り出す
  • 値下げするときは、すべての業者に新価格を連絡する
  • 売買契約をしたら、他の業者すべてに連絡する
  • 連絡は基本的に電話で構わない
媒介契約に必要な書類と準備
紗栄ちゃん 家を売り出す時に 不動産会社とする契約 って何でしたっけ? 不動さん 媒介契約のことだね 紗栄ちゃん 媒介契約に必要な書類の準備 とかあるんですか? ...
一般媒介の頼み方
不動産売却で重要なことは、高い値段で・確実に売ってくれる営業さんを選ぶこと。不動産会社を選んで安心していては、悪い営業に足元をすくわれかねません。 悪い不動産屋の手口は、まず安心させて専任媒介を締結することから始まります。専任媒介さえ...

【番外編】一般媒介と仲介は言葉の違い

よく「媒介と仲介の違いを教えてください」と言われます。

一般の方であれば、媒介と仲介は同じ言葉と考えて、差し支えありません。

貸主(大家)から直接依頼を受けた不動産業者との間を「媒介」と言い。
直接預かっていない業者が、媒介業者(他社)の物件をお客様に紹介するのが「仲介」です。

賃貸では、このように媒介と仲介を使い分けていますが、売買の場合では、もっと曖昧です。

「媒介」を文語・「仲介」は口語という人もいますし。
また、売主と業者では「媒介」と呼び、買主と業者の場合「仲介」と呼ぶ人もあります。

不動さん
不動さん
一般の人は、気にされなくてOKです

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