夫の転勤が決まり、近いうちに住んでいるマンションを、売却することになりそうです・・・。わたしは、県外に住んだことがなく、不安です。
もちろん、マンションにも愛着があります。
単身赴任も検討したのですが、こちらに戻ってこられる見込みもなく、８年前に購入した分譲マンションを売らなくてはなりません。
子どもの幼稚園や、住宅ローンの残りなど、心配なことが山積みです。
なにより、マンションの売却がはじめての経験です。
売却は、どんな流れになっているのか、手続きとかも知りたいです。
よろしくお願いします。
あと、ローンが残っている場合には、銀行の手続きに時間がかかることを、覚えておくといいよ
読むとスッキリ分かること
マンション売却の流れ・手続き（時系列）
マンションの売却をはじめる前に、手続きや流れなどを、あらかじめ知っておくことは、とても重要です。
| 流れ | 手続き | 備考 |
| 売却査定 | 複数の不動産屋に 一括して査定を依頼 | ネットで申し込み |
| 媒介契約 | 媒介契約書に記名・押印 | 専属・専任・一般媒介 どれか一つを選ぶ |
| 売り出し | 特になし | 販売状況のチェック |
| 内覧 | 日時の調整 | 掃除は念入りに |
| 購入申し込み | 特になし | 買い付け条件の確認 |
| 売買契約 | 売買契約の締結 | 手付金の受領 |
| 引っ越し | 転居届・一括返済の準備 | 引き渡し日が決まったらすぐに！ |
| 残金決済・引き渡し | ローン一括返済 抵当権抹消 | 平日の昼間、半日かかる |
最初に一括査定をすれば
あとは不動産屋が
教えてくれるよ
街の不動産屋では300万円損する？
地域密着がうたい文句の街の不動産屋は
売却依頼をもらうまでは、とっても丁寧で誠実そう・・・
しかし、媒介契約を締結（売却の依頼）した途端に
横暴な態度に豹変する営業も、少なくありません
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【お申込みに際してのご注意】
すまいValue 参加の大手不動産会社は、火曜日・水曜日が定休日の会社が多くあります。月曜の深夜〜水曜日に査定のお申し込みをいただいても、ご連絡や査定結果の報告が木曜日以降と時間がかかるタイミングが発生します。あらかじめご了承ください。
査定結果のご連絡方法は、メールと電話をお選びいただけます。お申込画面でご指定ください。
1.売却査定
まず直近の売却相場や、競合物件の有無を考慮しながら
「マンションがいくらで売れるのか？」を不動産屋に査定してもらいます。
- 査定金額は各社でバラバラ
- 複数の不動産屋に査定を依頼する
- ローンの残債を確認する
- 売却にかかる費用（手数料）を確認
- ローンを一括返済できるか確認
- 不動産屋（担当者）を比較する
査定金額がぜんぜん違う
営業マンに会うのは面倒でも、なるべく多くの不動産屋に査定してもらえば、高く売ってくれる業者にめぐりあう確率が高まります。
どの営業マンが経験があるか、自分のマンションのセールスポイントを知っている営業マンは誰なのか、会って比較をすることで、営業マンの優劣がハッキリします。
2.媒介契約の締結
どの不動産会社に売ってもらうのか？
何社から売り出すのかを決めたら、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介とは、仲介と同じ意味です。
不動産会社に販売を依頼することを約し、契約書を交わします。
| 媒介契約名 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 売り出す不動産屋 | 1社のみ | 1社のみ | 何社でも |
| 売主が買い主を 見つける | できない | できる | できる |
| 売却状況の報告 | 必ず状況を報告 1週間に1回以上 | 必ず状況を報告 2週間に1回以上 | 報告義務なし （売主が訊けばOK） |
| レインズへ登録 | 必ず登録 （５日以内） | 必ず登録 （７日以内） | 登録義務なし （頼めば登録） |
| 宣伝広告費 | 多い | 多い | 一社あたりは少ない |
| 囲い込みの心配 | あり | あり | なし |
3.マンションの販売開始
媒介契約を締結すると、不動産屋はインターネットに物件情報を掲載し、近隣にチラシをまいて、広告します。
依頼した不動産屋が、しっかり売却活動をしているかどうか、チェックしてください。
販売を開始してから不動産屋を代えるのは大変です。
くれぐれも不動産屋は慎重に選んでください。
4.内覧者の受け入れ
マンションを売り出してから、売れるまで引っ越ししない場合は、住んでいる状態で内覧を受け入れることになります。
売り出したマンションは「商品」ですから、もちろんピカピカに掃除をして、お客様を迎えなければなりません。
- 急な内覧希望にも対応できるように心がける
- 当日キャンセルも覚悟する
- 出来る限りモノを減らす
- 掃除は徹底的に
- 子ども・ペットは外に連れ出しておく
- 部屋の換気をする
- 全室、照明を明るく点灯する
5.購入申し込み
そろそろ申込みが入るころ・・
購入申し込みは、正式な契約の一つ前のステップ。
ここで注意したいのは、購入希望者の条件です。
- 買い付け金額 → 値下げはないか？
- 手付金の金額 → 高すぎないか・安すぎないか？
- 引渡日の確認 → 引っ越しは間に合うか？
- 住宅ローン利用の有無
- ローンの審査は通りそうか？
購入の申し込みを受け取ったら、担当に説明してもらいながら、しっかり確認しましょう。
6.売買契約の締結
購入希望者との条件が折り合えば、不動産売買契約です。
買主が住宅ローンの申請する場合は、売買契約から、引き渡しまで、約1ヶ月ほどかかります。
あわてて引っ越してしまう人もいますが、ちょっと待って下さい。
買主がローンの審査に落ちたら、売買契約は白紙解除となってしまいます。（ローン特約）
7.引っ越し・一括返済の準備
買主が住宅ローンの審査にパスして、決済（引き渡し）日が決定したら、忙しくなります。
引っ越しの段取りをして、住宅ローンの一括返済の書類も揃えなければなりません。
8.残金の決済・引き渡し
引っ越しを終えて、軽く掃除をしたら、引き渡しです。
買主の銀行口座から、売主の銀行口座に、大きなお金を移動するので、決済・引き渡しは、銀行の営業時間に行うのが普通です。
平日の昼間に、休みを取りづらい人は、あらかじめ根回しをしておいたほうが良いでしょう。
まとめ
事前に、マンション売却の流れや手続きを知っておくことは重要です。
しかし、そうはいっても、なかなか頭に入らないのではないでしょうか？
でも、安心してください。
担当の不動産屋が、そのとき時に的確なアドバイスをしてくれます。
不動産売却は不動産屋選びといっても良いでしょう。
それくらい、どの不動産屋と付き合うのかは重要で、最初の不動産査定が鍵となります。
あなたの大切な資産を任せるのに、ふさわしい担当者とめぐり逢うことを、心からお祈りします。
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あなたの担当営業が、お客様（買い主）も同時に担当するって、ヘンじゃないですか？
- 一万円でも高く売りたい売主
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利害が相反する両者を、同時に仲介することは、双方代理の恐れがあるのでアメリカでは禁止されています。（日本では今のところOK）
ソニー不動産は、両手取り引きを禁止し、売主の利益を最優先させる不動産会社です。
唯一のデメリットは関東の一都三県にエリアが限定されていること。
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