専任媒介契約のイメージ（１：１）
頑張ります
一般媒介契約とは、３種類ある媒介契約の一つ。
依頼する不動産屋を、一社に限定される専属専任・専任と違い。
同時に複数の不動産屋に依頼できるのが一般媒介契約です。
一般媒介契約のイメージ（１：数社）
何社でもお願いできるって
ことですね？
「売却が得意な不動産屋」を選んで
その一社だけにお願いするのではダメですか？
いったいどうやって選ぶの？
たしかに
売却は得意じゃないけど・・
たまたまピッタリの買主がいる不動産屋
だったらモッタイナイじゃない
売主に有利なのが一般媒介だよ
読むとスッキリ分かること
売主が不利な専任媒介契約
って言われてませんか？
という意見だね
だから一般媒介は不安なんです
と言っているのは
不動産屋の社長や社員が
ほとんどなんだ
もともと、専任媒介は不動産屋がつくった契約形態です。
お客様を独占できる専任媒介なら、他の不動産屋から（売主に）アドバイスされることもありません。
競合物件や市場の動きなどの情報は（不動産屋の）都合の良いことしか伝える必要もなく、値下げをさせることも簡単にできてしまいます。
簡単にコントロールできる
と不動産屋は考えている
一般媒介は不動産屋に都合が悪い
ってことですか？
専任媒介があまりに不動産会社に都合よく設計されているので、専任媒介のお客様が不利益を被らないよう、レインズの登録・売却状況の定期的な報告、が法律で定められました。
| 媒介契約名 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 売り出す不動産屋 | 1社のみ | 1社のみ | 何社でも |
| 売主が買い主を 見つける | できない | できる | できる |
| 売却状況の報告 | 必ず状況を報告 1週間に1回以上 | 必ず状況を報告 2週間に1回以上 | 報告義務なし （売主が訊けばOK） |
| レインズへ登録 | 必ず登録 （５日以内） | 必ず登録 （７日以内） | 登録義務なし （頼めば登録） |
| 宣伝広告費 | 多い | 多い | 一社あたりは少ない |
| 囲い込みの心配 | あり | あり | なし |
【一般媒介のメリット】
まとめてもらえますか？
- 複数の不動産屋から売り出せる
- ダメな不動産屋に束縛されない
- 業者間で競争意識がうまれ早く売れる
- 見込み客に出会うチャンスが増える
- 囲い込みをされない
売主が不動産屋を替えることがあるんだ
そんな時間の無駄がないよ
１社から売り出すより
確実に見込み客は増えるよ
複数の不動産屋から売り出すメリット
レインズに登録されれば
他社のお客様を紹介してもらえますよね？
他社のお客様を受け入れる
って、闇がありそうですね
「売主が不利益を被らないように」と、他社からの紹介客を、快く受け入れている不動産会社も多くあります。
しかし一方で、いまだに他社のお客様をシャットアウトする不動産屋がなくなりません。
他社を断る彼らには、彼らなりの事情があり、それを正義と思い込んでいるようにも思えます。
- 自社の買主で両手契約して手数料を２倍稼ぎたい
- 売り出したばかりで、自分の顧客に紹介していない
- 自分の顧客で「検討中」があり、他社に決められては困る
- （担当レベル）売上の必達目標があり、達成できなければ賞与がない
- （管理職レベル）売り上げさえあれば、コンプライアンスには目をつぶる
こんなこともあったよ
内覧したいんですけど
さっそく先方の不動産会社に
内覧の予約を取ります
数分後
〇▲マンションは売り出したばかりで
他社からのお客様は受け付けていないそうです
そんなことあるんですか？
私どもでは仲介できないので
お客様として（知らんぷりして）
お問合せしてもらえますか？
そんな不動産屋の仲介では
怖くてマンションなんか買えません
囲い込みされない一般媒介
囲い込みですね
値段を下げさせたり
専任媒介だと簡単にされてしまうよ
一般媒介なら囲い込みされませんか？
複数の不動産屋が入ることで
透明性が保てます
じつは、お客様が思っているほど、不動産屋は取り引き（仲介）を数多くしていません。
月に2件の契約だと、そこそこの営業マン。
驚くことに、一ヶ月に1件も契約しない営業マン（ゼロ社員）もいます。
そもそも不動産屋は契約の機会が少なく。
少ない機会で最大の報酬を得ようと両手契約を狙い「囲い込み」をするのです。
専任媒介で預かった売り出し物件を、
売主に損をさせてでも両手契約をすることで、
不動産屋は2倍近い報酬金額（仲介手数料）を稼ぐことができます。
不動産屋主体の市場原理が働き、売主（所有者）の利益は無視されてしまいます。
詳しくは下の記事をご覧ください
11万件の実績・40％以上のシェア
あなたの大切な資産を売却するとき、ダメな営業マンに担当されたらガッカリですね
すまいValueは不動産仲介、大手６社の売れるエース営業が担当する不動産査定
| 取扱高 （2019年3月） | 仲介件数 （2019年3月） | 手数料収入 （2019年3月） | 店舗数 （2019年3月） | |
| 三井のリハウス | 1位 1兆7068億円 | 1位 41,553件 | 1位 850億円 | 281店 |
| 住友不動産販売 | 2位 1兆3263億円 | 2位 37,643件 | 2位 696億円 | 270店 |
| 東急リバブル | 3位 1兆2455億円 | 4位 25,570件 | 3位 601億円 | 182店 |
| 野村の仲介 | 4位 7673億円 | 5位 8,922件 | 4位 331億円 | 86店 |
| 三菱地所 ハウスネット | 730億円 | 1,394件 | 28億円 | 20店 |
| 小田急不動産 | 457億円 | 1,328件 | 20億円 | 20店 |
すまいValueの６社で年間11万件超の不動産を仲介。
この数字は中古不動産の仲介で40％以上のシェアを誇っています。
すまいValueは、大手不動産会社６社の査定額を比較できる唯一のサービスです。
早く売れる一般媒介
一般媒介と違ってのんびり営業できる
というメリットが専任媒介にはあるね
他社に売られる心配がないからね
一般媒介では、のんびりしていると他社に売られてしまいます。
すぐに広告掲載・ネット登録・見込み客の紹介をはじめるのは一般媒介の物件です。
一般媒介は、不動産屋同士の短距離走！！
不動産屋が「ウチは一般媒介ではやりません」というのは、
「わたしは足が遅いのでレースに参加しない」ということを意味します。
販売力に自信があれば、たとえ一般媒介でも喜んで参加します。
逆に販売力がなければ、専任媒介で囲い込もうとします。
囲い込みを防止するには、一般媒介契約を複数の不動産会社と締結するのが最良の方法です。
【一般媒介のデメリット】
まとめてもらえますか？
とボクは思うけど
- 不動産屋のやる気が出ない
- 販売状況の報告がない
- レインズの登録が義務ではない
- 広告が少ない（ ← 本当は多い）
不動産屋のやる気が出ない
専任でないと責任感がもてません
って言うじゃないですか！
たとえ一般媒介であろうと専任媒介であろうと、営業職であれば、やるべきことは一緒であるはずです。それがプロの仕事なのではないですか？
こんな子どものような、わがままを言う営業マンに、大事な資産を預けて大丈夫ですか？
任せられないよ！
不動産営業は、預かった物件の広告をきちんとして、条件に合うお客様がいれば紹介する。不動産屋の仕事はそれだけであって、他に特別な営業方法などありませんから、専任・一般の違いは関係ありません。
簡単に売れるんじゃないですか？
家探しをしている人の
気持ちになってみて
はい、なりました
高い家を買ったりする？
これだけ情報があふれている時代に、不動産屋のやる気・頑張り、などで家が売れるほど甘くはないです。
逆に、営業が強引にオススメするほど「訳アリ物件なのでは？」と警戒されます。
担当営業が見せたくない他社の物件でも、買主はインターネットで簡単に見ることができます。
不動産営業がすべきことは、専任・一般にかかわらず、物件の価値を見出し、適切に広告して、広く買主を探すことでしょう。
開かれた情報の時代では、買主は、その情報を取捨選択して、ぴったりの物件に「内覧の申し込み」をします。
一般媒介で販売状況の報告を受ける方法
売却状況の報告
がないんですよね？
売主と媒介契約をした不動産屋は、売却状況の報告をします。
専属・専任で必ず報告するように宅地建物取引業法で、定めています。
では、一般媒介では報告がないかと思われがちですが・・・
実際には、一般媒介も専任と同じように報告されています。
なんで専任では必ず報告する
って法律で定めたんですか？
専任の売主さんは「釣り上げた魚」なんだ
って何ですか？
釣り上げた魚にエサはやらないって言葉があります。
一社の独占契約をした専属・専任媒介は、他社に奪われる心配のない、（不動産屋からみると）安心・安全なお客様。
ほったらかしでも逃げ出さないから「エサをやらなく」なります。
しかし、ほったらかしでは、お客様は不安になりますね。
ですから、わざわざ「定期的に状況を報告するように」と法律で定めているのです。
報告は受けられるんですね？
他社に負けないように
しっかり報告されます
報告がない不動産屋には
どうすればいいですか？
売主から電話で尋ねればいいんだ
書面では伝わらないような
細かな情報も電話なら伝わりやすいよ
一般媒介でレインズ登録してもらう頼み方
レインズに登録
されないんですか？
営業さんに頼めば
レインズに登録してくれるよ
一般媒介では、レインズ（指定流通機構）の登録が業者の任意となっています。参考 → 宅地建物取引業法（指定流通機構）
しかし、「レインズに登録してください」と売主に言われて断る業者は（ほとんど）いません。
と言われて
登録されないことありませんか？
一般媒介契約書の特約欄に
「指定流通機関に登録すること」
と記載すれば大丈夫
下の記事に記入しました
広告が少ないは本当なのか？
って言われるらしいのですが・・
専任物件を優先させる
という不動産屋もあるね
物件が一つだけ掲載された、単体チラシは専任物件が多い。
他に、複数の物件が掲載されるチラシでは、専任物件が「目立つ位置に大きく」載ります。
紙のチラシは
昔ほど効果はなくなったんだ
インターネット広告
ポータルサイトに掲載するんだ
ポータルサイトの広告料金は
毎月 50物件まで20万円
というように決まってる
問題なさそうですね
１社から掲載されるより
３社から掲載された方が
お客様の目に触れるようになるよ
【仲介手数料】一般媒介の支払いルール
一般媒介では、複数の不動産会社と媒介契約を締結します。
一つの物件を多くの不動産会社から、同時に売り（貸し）出すことができます。
仲介手数料が余計にかかったりしませんか？
最終的に売った一社にだけ
仲介手数料を支払うんだ
結論として、一般媒介と専任媒介で仲介手数料はかわりません。（同額です）
媒介契約は成功報酬。お客様を見つけ契約をしないと、業者は仲介手数料を受け取れません。
専属専任・専任ならば、売れるまで仲介手数料は不要です。
一般媒介であれば、売ってくれた業者にだけ仲介手数料を支払えばOK。売れなかった他の業者は、すべてタダ働きになります。
ちなみに、一般媒介契約で特別に定めない限り「広告料（費用）」はかかりません。
一般媒介で、１０社に依頼しても、一社にだけ仲介手数料を支払います。
すべての広告費用は不動産業者の負担になります。
仲介手数料の早見表
手残り金額の一覧表を紹介します
| 売却価格 | 仲介手数料 （消費税含む） | 印紙税 | 手残り金額 |
| 1,400万円 | ―52万8,000円 | ―1万円 | ＝1,346万2,000円 |
| 1,600万円 | ―59万4,000円 | ―1万円 | ＝1,539万6,000円 |
| 1,800万円 | ―66万円 | ―1万円 | ＝1,733万円 |
| 2,000万円 | ―72万6,000円 | ―1万円 | ＝1,926万4,000円 |
| 2,200万円 | ―79万2,000円 | ―1万円 | ＝2,119万8,000円 |
| 2,400万円 | ―85万8,000円 | ―1万円 | ＝2,313万2,000円 |
| 2,600万円 | ―92万4,000円 | ―1万円 | ＝2,506万6,000円 |
| 2,800万円 | ―99万円 | ―1万円 | ＝2,700万円 |
| 3,000万円 | ―105万6,000円 | ―1万円 | ＝2,893万4,000円 |
| 3,200万円 | ―112万2,000円 | ―1万円 | ＝3,086万8,000円 |
| 3,400万円 | ―118万8,000円 | ―1万円 | ＝3,280万2,000円 |
| 3,600万円 | ―125万4,000円 | ―1万円 | ＝3,473万6,000円 |
| 3,800万円 | ―132万円 | ―1万円 | ＝3,667万円 |
| 4,000万円 | ―138万6,000円 | ―1万円 | ＝3,860万4,000円 |
| 4,200万円 | ―145万2,000円 | ―1万円 | ＝4,053万8,000円 |
| 4,400万円 | ―151万8,000円 | ―1万円 | ＝4,247万2,000円 |
| 4,600万円 | ―158万4,000円 | ―1万円 | ＝4,440万6,000円 |
| 4,800万円 | ―165万円 | ―1万円 | ＝4,634万円 |
| 5,000万円 | ―171万6,000円 | ―1万円 | ＝4,827万4,000円 |
【契約期間】3か月の理由
（専属）専任媒介契約の期間は、３か月までと宅地建物取引業法に定められています。
しかし一般媒介の契約期間は定められていません。
現実的な不動産会社の運用としては、専任と同じ３か月としている会社が多いです。
これは、国土交通省が推奨する標準約款（媒介契約のお手本のようなもの）が、一般媒介でも3ヶ月を超えないように表記しているためです。
（有効期間）
第７条 一般媒介契約の有効期間は、３ヶ月を超えない範囲で、甲乙協議の上、定めます。
【参考】宅地建物取引業法 施行規則の規定による標準媒介契約約款
専任媒介も一般媒介も
契約期間は３か月間ですね
再契約します
業者を替えられるんですね
複数の業者でスタートできる
【ダウンロード可】一般媒介契約書（エクセル形式）
ダウンロードして使える「一般媒介契約書」は下のリンク。
データ形式はエクセルになっています。
用紙A3・A5の2種類の契約書が一つのエクセルにまとまっています。
宅地建物取引業法（不動産業界の法律）で、３４条の２、に規定されているため。
ちなみに、売買契約書は「３７条書面」です。
【まとめ】一般媒介契約の注意点
- 面倒でなければ、契約する業者は多いほど良い
- すべての業者で同じ販売価格で売り出す
- 値下げするときは、すべての業者に新価格を連絡する
- 売買契約をしたら、他の業者すべてに連絡する
- 連絡は基本的に電話で構わない
【番外編】一般媒介と仲介は言葉の違い
よく「媒介と仲介の違いを教えてください」と言われます。
一般の方であれば、媒介と仲介は同じ言葉と考えて、差し支えありません。
直接預かっていない業者が、媒介業者（他社）の物件をお客様に紹介するのが「仲介」です。
賃貸では、このように媒介と仲介を使い分けていますが、売買の場合では、もっと曖昧です。
「媒介」を文語・「仲介」は口語という人もいますし。
また、売主と業者では「媒介」と呼び、買主と業者の場合「仲介」と呼ぶ人もあります。
エース営業が選べる すまいValue
あなたの大切な資産を売却するとき、ダメな営業マンに担当されたらガッカリです
すまいValueは不動産仲介、大手６社の売れるエース営業が担当する不動産査定
すまいValueの不動産仲介大手の６社
- 三井のリハウス
- 住友不動産販売
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なぜ、成績優秀なエース営業が、すまいValueの担当するのか？
すまいValueに参加できるのは、強力な営業力を持つ大手のみ
普通の営業マンでは、すまいValueのライバルたちに歯が立ちません
だから各社とも、成績優秀なエース営業が、すまいValueを担当します
直接、不動産会社に依頼するより、すまいValue経由のほうが担当者の本気度が違います。
【お申込みに際してのご注意】
すまいValue 参加の大手不動産会社は、火曜日・水曜日が定休日の会社が多くあります。月曜の深夜〜水曜日に査定のお申し込みをいただいても、ご連絡や査定結果の報告が木曜日以降と時間がかかるタイミングが発生します。あらかじめご了承ください。
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